本内容来源于@什么值得买APP，观点仅代表作者本人 ｜作者：我就是醋精

大家好，我是醋精。
之前给大家分享了我的买房经历→七年四套房的购房经历←个人认为，二手房相对新房而言，有很多优势。前面我写过为什么我更喜欢二手房、买二手房要注意的焦点问题，很多值友感兴趣，今天我来讲讲大家很关注的购房流程问题，作为购房系列的最终篇，希望能帮到大家。尤其是刚进入社会，要购买人生中第一套房产的年轻人，这篇一定要耐心读完哦，相信能带给你一点启发~

—-购房流程拆解—-

整个购房流程，总体来看包括看房选房、签订购房合同、办理房屋过户手续、办理银行贷款手续、交房验收五个大环节，可以说是步步都需要大量书本上没有的知识，年轻人第一次买房往往都会头大如斗。我第一次买房的时候就是晕晕乎乎，全程做梦一样签字按手印，整个流程走完了啥也不知道。这是不可取的！今天我就来拆解一下购房的五大流程，新房二手房均可参考，希望对大家有帮助。

→→看房选房

看房的要点我在这一篇中有详细的分析。

买新房和买二手房其实差不了多少，首先都是要多看，对意向区域的房子做到心中有数，看房看到不耐烦、看到恶心是基本操作！

• 选择小区
  1.学区。这个东西水很深，最好能找到当地教育系统的朋友打听一下。
  2.建筑质量。二手房看有没有业主维权，过于老旧的话是否已经属于危房。新房看开发商的其他楼盘情况。新房一定要把开发商研究明白了，千万别入了烂尾楼的坑。
  3.通勤距离。上班上学的通勤时间、地铁公交的方便程度。
  4.小区环境。二手房能看到，新房的要注意绿化一般在交付后会悄悄变差，不要抱太大期待。
  5.配套设施。地下室（在地下几层，是否绑定销售？是否赠送或打折？）、车位（在地下几层，是否绑定销售？是否赠送或打折？比例是多少？后期能不能租到？）、电梯（品牌？大小？二手房是否有电梯？）
• 选择房子
  1.户型。奇葩户型慎，就算能砸墙，也挺麻烦的，更何况很多墙可能都不能砸。一般南北通透、户型方正的房子更好，不符合的再喜欢也不要说不在乎，可以以此为由砍价。
  2.楼层。顶层底层慎买，一般有电梯的房子是高楼层优于低楼层，主要是高层住宅的低楼层采光一般都不太行。
  3.层高。层高2.7就算很低的了，再低真的不要选，装修之后住着会很压抑。
  4.采光。看房别选大中午，选择早上、傍晚时分，最好是冬天看，更能看出来采光的短板。
  5.暖气。针对北方地区。新房子都有暖气，没暖气的老房子慎重。

→→签订购房合同

签合同要注意几个要点，新房和二手房交易有所不同。

新房

新房都是固定的合同，只能说注意，可能不好更改。
重点就是要注意约定好交房时间，明确约定好延期交付开发商应当支付违约金及违约金计算方式。

二手房

1.签约之前
提前弄清楚房子权属问题，是否所有共同产权人都能来签合同办手续？有没有纠纷？很多继承的房产，多个继承人之间会有意见分歧，需要所有继承人达成一致意见。另外有没有一房二卖、二次抵押等问题？这方面我们没有能力核实，需要中介承担核查责任。

中介费也要提前商量好，不要到了签合同的时候现谈。

2、签约时
一般我们都是买卖双方约好时间，坐下来谈价格，谈妥价格现场签约。签约时注意合同中要明确过户贷款交房手续各步骤办理时限和违约责任、中介费、有条件的话一定要做资金监管。
作为买方我们一定要注意自己要办手续的地方时间尽量留充足，记好时间点，别造成延期违约。银行完成审核和贷款发放的时间不是我们能控制的，一定要注意银行审核或者下贷款时间晚，不能是买方的违约原因。

→→办理房屋过户手续

这里分几个小步骤，分别是房管局审核购房资质、网签、过户、下房产证。

1. 审核购房资质。说白了就是看按照现在当地的限购政策，你有没有购买房子的资格。近期各地限购陆续松绑，这块应该越来越不成问题了。为了防止购房资质这方面出问题，在签订购房合同之前要先充分了解当地现行政策，也可以让中介或者销售顾问帮忙提前查一下购房资质。这一步不需要自己跑，中介会代办。

2. 网签。购房资质没问题就可以网签了，网签是要去房管局现场办理的。恭喜你，网签完这套房子基本上就跑不了了（当然你也跑不了了）。一般来说网签后马上交首付（或者全款），钱要提前准备好哦，给晚了当心有违约金！

3. 过户。对于二手房而言，需要本人到房管局现场办理房屋产权变更手续，并且要缴纳契税等税费，这一趟跑腿少不了的。如果你是全款购房，交完钱就可以进入过户流程了；如果你是贷款的话，需要在贷款审批通过（注意不是贷款发放）后过户。对于新房而言，大家都是期房，一般网签后要等房子盖好才能交付，也无需个人办理二手房这种过户流程，等开发商通知直接去交税办证就可以了。

4. 下房产证。现在过户之后一般都能很快下证，我们这边正常情况下是立等可取的，领证需要交几块钱工本费。

→→办理银行贷款手续

银行贷款分为公积金贷款和商业贷款。

• 公积金贷款：是指缴存住房公积金的职工享受的贷款（这句话源自百度百科）。公积金贷款额度有计算可以按缴存基数算，不是必须账户里有钱。
• 商业贷款：是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率（这句话源自百度百科）。
• 组合贷款：我们买房的时候，可以做公积金贷款、可以做商业贷款，也可以做二者的组合贷。组合贷的时候，公积金贷款和商业贷款的年限必须一致，首付比例按高的执行。

关于贷款类型怎么选择。一方面，肯定是公积金贷款利率低，商贷利率相对高一些，这个角度讲能用公积金就用公积金。另一方面，公积金贷款会有单独的政策，像我们这边要是用公积金贷款，首付比例要高一些，我们综合考虑就没有使用公积金了。所以具体到个人还是要搞清具体政策再做决定。

等额本金还是等额本息，个人建议是等额本息。只要理财收益能超过房贷利率，就尽量贷更多的钱

另外要注意当地政策认房还是认贷，这里给大家扫个盲。我们这边现在是认贷不认房，政策已经明显松绑了。

• 认房又认贷：看家庭名下有几套房，也看家庭有没有、有几次贷款记录，是最严格的限购政策。
• 认房不认贷：不管有没有贷款记录，只要名下无房，就可以按照首套房认定。
• 认贷不认房：不看家庭名下有几套房，认贷其实也不是看有没有贷款记录，只要还清之前的贷款，再次贷款也可以按照首套房认定。

办理银行贷款手续，分为银行面签、银行审核、贷款发放三步。

1. 银行面签。面签需要提供征信报告、收入证明、银行流水，现场要签超多字、按超多手印。自己需要注意一下，打印征信报告之前提前还清房贷和消费贷（信用卡不影响）。另外，面签的时候就能知道银行利率是上浮或者下降多少，可以多问几家银行，选个利率低的。

2. 银行审核。审核主要是审核还款能力，月收入需要是每月还贷金额的两倍，自己可以提前算一下，以自己的收入是不是达标，如果不达标的话，需要增加共同借款人。材料齐全，征信和还款能力没有问题的话，等银行审核就可以了，这个审核时间不是我们能控制的。

3. 贷款发放。审核通过之后，银行下贷款的时间也不是我们能控制的，这个地方一定要注意，合同里不要规定银行下贷款时间，银行下贷款时间晚，不能是买方的违约原因。如果能约定首付之后就交房是最好的，正常来说是会银行下贷款再交房。

→→交房验收

验收的时候一定要打起精神来了！

先推荐三个新房验房必备好物，验房一定要带哦！

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新房验收和二手房交房是不一样的，咱们分开讨论。

新建商品房验收要点

一、看文件
1.房屋权属文件：看《国有土地使用权证》上是否有抵押记载
2.房屋质量文件：《住宅使用说明书》（可带走）、《住宅质量保证书》（可带走）、《竣工验收备案表》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标作出的相关说明，有开发商、设计单位、施工单位、监理单位的名称及其联系电话。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限范围作出的承诺。房屋结构、防水、设备及装修的保修期限分别是是50年、5年、2年。

《建设工程竣工备案表》必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。
3.各种相关验收表格：《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图（水、强电、弱电、结构）等文件。
4.管线分布竣工图（包括水、强电、弱电、结构，可带走）
如果房产商准备充分的话，10分钟就能看完这些材料。

二、看房子

1、安全性问题
看屋顶、承重墙、房间与阳台的连接处是否有裂缝，大的裂缝可能表明房子结构有问题，存在安全隐患。

2、防水性问题
看天花板、窗台下面、水上下管、厨卫墙面天花板、山墙是否有渗漏的痕迹或者裂痕、是否有漆脱落或长霉菌。掉漆或者发霉都可能是漏过水的痕迹。
国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层，验收也要注意验收地面下水情况。拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，约好楼下的业主，过二十四小时去看楼下天花板是否漏水。还有楼上也一定要约业主做防水验收。

3、水电燃气管道问题
看电、水、煤气表是否齐全、度数是否从零开始、客厅和卧室有没有各种管线外露。

电：是否市政供电、电闸能否控制各个电源、开关插座是否牢固。总电闸和每个开关都要打开试一下有没有问题，所有插座都用试电笔试一下。

水：是否市政供水、是否有足够的水压、下水道地漏有无堵塞。挨个打开水龙头，尽可能让水流大一点，看水表走数、看水是否清澈、看下水是否通畅、看地漏是不是处于坡度低点。

燃气：是否已经开通、开关位置是否妥当、管线是否穿过卧室。燃气管穿过卧室容易有安全隐患，也不符合设计规范要求。

4、墙面问题

墙面：看墙面和天花板有无倾斜、弯曲、隆起、凹陷、麻点，有的话装修要处理这些问题会比较麻烦。

瓷砖：看瓷砖有没有碎裂和空鼓，用木槌敲一敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，梆梆声是没问题的。

保温：冬天验收的话，墙面有水滴、结雾的现象可能说明保温层有问题。

隔音：看一下门窗是否有密封条，这个对隔音有很大影响。可以将房门关闭，一人在房间外制造较大噪音，另一人在内感受隔音效果是否满意。

5、门窗问题
如果问题比较大，需要换门窗的话，装修花费要多一大笔支出。

门：开关是否灵活、两面有没有刮花、锁好不好用、门缝大不大、门与门框的各边之间是否平行、入户门有没有猫眼。

窗：窗边与混凝土接口是否密实、开关是否灵活、玻璃是否完好、窗与窗框各边之间是否平行。

6.配套设施
买卖合同上注明的设施、设备是否有遗漏，品牌、数量是否符合。

三、注意事项
1、坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来。如果确实属于不能收房的，要写明原因并要求开发商签字盖章。
2、各种费用别着急交。验收好再交物业费。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表钥匙等。各种开通费（如有线电视、电话、煤气、宽带网等）不要交给开发商，后期单独办就可以。

二手房收房要点

二手房主要就是看是否漏水、物业交割、户口迁移。

1、是否漏水
看天花板、窗台下面、水上下管、厨卫墙面天花板、山墙是否有渗漏的痕迹或者裂痕、是否有漆脱落或长霉菌。掉漆或者发霉都可能是漏过水的痕迹。
看这个一方面是后期装修要注意针对性做防水，另一方面有些中介合同会约定对漏水会有补偿。

2、物业交割
买卖双方和中介一起去物业办公室，确保卖家物业费、停车服务费、水电燃气费等都交齐没有欠费。如果合同有约定赠送家具家电等可以一并查看。

3、户口迁移
这个不用买家出面办理，中介带卖家去办好户口迁出就可以了。按照现在政策，房子到手户口是可以强制迁出的，所以不用担心。

新房vs二手房

说白了，二手房所见即所得，在签订合同之前，二手房的真实情况我们已经都看在眼里，不需要收房的时候再来看这些问题。新房则一般是期房，收房之前这些情况都是不明确的，才要在收房时重点关注。
二手房我们重点关注的应该是房子权属问题，是否所有共同产权人均来签了合同？房子有没有纠纷？有没有一房二卖、二次抵押等等才是我们关注的重点。

—-中介费为什么不能省—-

买二手房，一定记住，不要绕过中介私下交易！不要找个人中介或者小中介！一定要从大中介买！尤其是社会经验不足的年轻人，千万要记住这一点！
如果你是社会大哥，当我没说。
我家第一套二手房就是经过一个本地小中介买的，整个过程奇坑。后来才知道，买二手房找小中介甚至不找中介的人，基本上都后悔了！原因主要有以下三点：

→→能省很多钱？不一定

我们想选小中介，其实原因就是链家这样的大公司中介费要的贵，小中介就便宜多了。甚至，假如自己能搞定整套手续的话，甚至有人会想不用中介自己办。
但是，你还真不一定能省钱。
1.小中介虽然中介费便宜，但是会有很多千奇百怪的加项。手续费、跑腿费……只有你想不到，没有他们不敢收，这些加项也算是中介费的一部分呀。
2.小中介办的贷款可能比较贵。我提到的被坑的那套，用的是家人的名字，首套房，给我们贷款利率上浮20%。我们那个时候不懂，现在复盘一下，其实八成就是中介吃银行回扣了。最近刚买的这一套，贷款利率是下调20，你们说这一正一反，差多少利息了。

→→办事效率天差地别

同样是纯商贷的二手房，我们当年从小中介买那一套，从签约到收房折腾了半年多，这还是原房主特别配合的情况下，都拖成这个样子。就是签约之后就开始间歇性失联，每一个步骤都要人催到上火。
最近这一套1月10号签的合同，2月3号贷款放款，2月7号交房，链家办事全程不到一个月。这还是中间过年歇了七天，否则能更快。

→→大额交易需要保障

从贝壳app上看房子，直接联系的话，对接的中介都是链家或者德佑的。
就是链家或者德佑这种贝壳系的中介，通过他们买房子是要在他们的贝壳交易中心，交易全程录音录像，这些中介他们的手机都是被公司监控的，管理非常严格。
平时随便买点衣服还要有运费险呢，房子这么多钱，没有保障怎么能安心啊！

贝壳的流程图，非常细致

可以点击这里看一下贝壳的交易流程详解，说的很好。

我最近在贝壳的交易过程和资金情况，每一步都很细致的罗列出来了

—-总结一下—-

买房流程对我们普通人来说比较复杂，且涉及大额资金流动，一定要做到心中有数，并且选择大平台大公司才靠谱。个人认为山东这边贝壳、中住都很不错，其他城市我不太了解，欢迎各位值友评论区交流哦~

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