基于法律行为的物权变动模式

2010年真题

甲公司委派业务员张某去乙公司采购大蒜，张某持盖章空白合同书以及采购大蒜授权委托书前往。

甲、乙公司于2010年3月1日签订大蒜买卖合同，约定由乙公司代办托运，货交承运人丙公司后即视为完成交付。…

问：大蒜运至丙公司时，所有权归谁？为什么？

答：甲公司。因为大蒜是动产，除合同有特别约定外，以交付作为其所有权转移的标志。甲公司和乙公司约定，大蒜交给丙公司时视为完成交付，故此时甲公司是大蒜所有权人。

2014年真题

2月5日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的房屋一套（以下称01号房），价格80万元。并约定，合同签订后一周内乙先付20万元，交付房屋后付30万元，办理过户登记后付30万元。 2月8日，丙得知甲欲将该房屋出卖，表示愿意购买。甲告其已与乙签订合同的事实，丙说愿出90万元。于是，甲与丙签订了房屋买卖合同，约定合同签订后3日内丙付清全部房款，同时办理过户登记。2月11日，丙付清了全部房款，并办理了过户登记。…

问：01号房屋的物权归属应当如何确定？为什么？

答：归丙；因为不动产物权变动依“登记”而发生变动。本案中，甲在2月11 日为丙办理了过户登记手续，因此，2月11日后房屋的所有权归丙。

2017年真题

2016年1月10日，自然人甲为创业需要，与自然人乙订立借款合同，约定甲向乙借款100万元，借款期限1年，借款当日交付。2016年1月12日，双方就甲自有的M商品房又订立了一份商品房买卖合同，其中约定：如甲按期偿还对乙的100万元借款，则本合同不履行;如甲到期未能偿还对乙的借款，则该借款变成购房款，甲应向乙转移该房屋所有权;合同订立后，该房屋仍由甲占有使用。

…

2016年2月10日，甲因资金需求，瞒着乙将M房屋出卖给了庚，并告知庚其已与乙订立房屋买卖合同一事。2016年3月10日，庚支付了全部房款并办理完变更登记，但因庚自3月12日出国访学，为期4个月，双方约定庚回国后交付房屋。

问：甲、庚的房屋买卖合同是否有效?庚是否已取得房屋所有权?为什么?

答：(1)合法有效。因为甲将房屋出卖给乙的行为系虚假的意思表示,房屋买卖合同无效。因此,甲仍然是房屋的所有权人,后甲又将房屋出卖给庚的行为系有权处分,买卖合同合法有效,庚知道甲乙之间订立房屋买卖合同一事,不影响买卖合同的效力。（2）已取得。因为甲出卖房屋的行为系有权处分,双方签订的买卖合同合法有效,并且甲、庚已经办理完房屋的变更登记。因此,庚继受取得房屋所有权。

登记

预告登记的法律效果

2015年真题

甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。甲将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。

甲的同事乙听说后，提出购买。…

后双方签订正式房屋买卖合同约定：乙在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。 甲找到丙作为保证人，并用丁的房屋抵押。丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋出租情况。…

问：如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权，预告登记将对乙产生何种保护效果？

答：未经乙的同意,甲对该房屋再处分的,不发生物权效力。因为预告登记不阻却债权效力，即甲再处分房屋的,买卖合同依然有效。但阻却物权效力。因此,未经乙的同意,房屋不发生物权变动。

问：如甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效？为什么？

答：合法有效。因为预告登记不阻却债权效力,即甲再处分房屋的,系有权处分,买卖合同合法有效。本案中,预告登记后,甲与第三人签订的房屋买卖合同合法有效,只是不发生物权变动的效力。但不影响买卖合同的效力,如果甲不履行,将对第三人承担违约责任。

法条依据：《民法典》第221条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。