阅读文章前辛苦您点下“关注”，方便讨论和分享，为了回馈您的支持，我将每日更新优质内容

文 |善辩的小乔

编辑 |善辩的小乔

前言

合同诈骗罪是市场经济体制下多发的犯罪，通常表现为合同的一方当事人已经获取了对方的财物而未履行合同约定的义务。

合同诈骗和合同违约非常相似，司法实践中容易将二者混淆，区分合同诈骗罪与合同纠纷的关键点在于是否具有非法占有的目的。

但是，对于非法占有目的产生时间是否会影响犯罪成立以及非法目的产生时间点的具体认定标准，司法实践中不同案件承办人并没有形成统一认识。

有的学者认为非法占有目的产生的时间不影响合同诈骗罪的成立；有的学者则对判断合同诈骗罪非法占有目的产生时间参照点选取存在不同意见。

基本案例

郑某原系瑞安市邮电局职工，2003年，瑞安市邮电局在瑞安市东山经济开发区征地建设职工宿舍，原员工郑某分到一个住房指标。

2003年12月2日，郑某将该指标以11.8万元价格转让给黄某，并与黄某签订了《房地产买卖协议书》，黄某支付9万元后余款2.8万元待房屋过户后再支付。

2007年间，郑某抽取房屋套型及定位（天瑞小区佳鸿芝园XX幢XXX室），并直接交付黄某，然后，黄某装修居住至案发。

2013年1月，经房屋管理部门核发，郑某领取了房屋所有权证，2013年2月底，因郑某与黄某就产权过户手续及过户费谈僵后，郑某在2013年3月初找李某借钱，李某联系并介绍林某出借。

2013年3月12日，郑某隐瞒房屋已经出售的事实与林某签订《抵押借款合同书》，借款55万元，并于次日办理了房屋抵押登记，后又找李某再次借钱，李某又联系林某，林某称没有多余的钱出借了，李某便与妻子陈某商量借款给被告人郑某。

2013年3月19日，郑某再次隐瞒房屋已经出售的事实与陈某签订《抵押借款合同书》，以上述房屋为担保向陈某借款150万元，将其中的55万元还给林某，由林某撤销抵押登记，再将房屋抵押登记给陈某，郑某得款95万元。

案件争议的焦点

有无非法占有目的是区分合同诈骗罪和合同纠纷的关键点之一，本案中非法占有目的产生的时间点较为明确。

郑某隐瞒房屋已经出售的事实向他人抵押借款，在得款后于当日和次日分别转账至他人帐户开销，后全部挥霍殆尽，从客观行为可以推断郑某的非法占有目的产生于签订抵押借款之时，但关于案件处理还存在三个争议焦点：

（一）涉案房屋物权的归属

涉案房屋于2003年12月2日已经协议转让，当时房屋不能办理房屋产权证，故不存在办理过户登记。

至2013年郑某取得房产证后，郑某未履行办理过户登记义务，又以该房屋作抵押向他人借款，此时房屋的所有权归郑某还是黄某，以及抵押权是否成立是本案的争议焦点之一。

（二）郑某的行为是否构成犯罪

郑某隐瞒房屋已经出售但尚未过户的事实，以该房屋作抵押向他人借款，所得款项全部挥霍殆尽，导致欠款无法归还、房屋也无法办理过户手续。

案件审理中，郑某方提出辩护意见：郑某在主观方面没有非法占有他人财物的目的，在客观方面没有实施骗取他人财物的行为，以自己真实的产权抵押向李某夫妇借款的行为不符合《刑法》第二百二十四条规定的五种表现形式。

（三）如果成立犯罪，受害人和犯罪数额的认定

有人认为，郑某在与黄某的房屋买卖中，产生非法占有的目的，骗取黄某的购房款，本案的受害人是购房者，犯罪数额为9万元。

也有人认为，郑某是以他人的房屋作为抵押向陈某、李某夫妇借款，骗取了陈某、李某夫妇借款，受害人是抵押借款的出借人，犯罪数额为150万元，本案认定的受害人不同，相应的犯罪数额和量刑也会出现巨大差异。

本案的争议点

（一）郑某无罪

郑某虽然隐瞒房屋已经出售给黄某的事实，将房屋抵押给被害人陈某、李某夫妇借款150万元，但房屋确实属郑某所有，郑某以真实的房屋所有权作为抵押担保向对陈某、李某夫妇二人借款，后未能及时还款，属于合同违约。

首先，2003年12月2日，郑某和黄某签订协议转让房屋，黄某支付9万元后取得房屋使用权，没有证据表明郑某取得该笔9万元时具有非法占有的目的，故对黄某不成立合同诈骗罪。

第二，房屋属于不动产，变更所有权必须办理过户登记，尽管郑某与黄某已经签订了房屋售卖协议，但是由于没有办理过户登记，所有权未发生转移，因此，涉案房屋所有权登记在郑某名下，应当归郑某所有，故郑某抵押的是自有房屋。

（二）郑某成立合同诈骗罪，受害人为黄某

黄某与郑某的建房指标转让协议既包括交付房屋也包括配合办理过户登记，郑某交付房屋后一直未履行办理过户登记的义务，应当视为合同尚未履行完毕。

2003年12月2日，郑某在取得房产证以后，对于黄某交付的9万元产生了非法占有的目的，隐瞒房屋已经出售的事实，将房屋抵押给他人，并将所得用于挥霍导致不能偿还欠款，以至于最终黄某不能办理过户登记取得房屋所有权，故郑某成立合同诈骗罪，受害人应当是黄某。

（三）郑某成立合同诈骗罪，受害人为陈某、李某夫妇

郑某隐瞒房屋已经出售的事实，以该房屋作为抵押向陈某、李某夫妇借款，所得钱财用于个人挥霍而导致不能还款，对陈某、李某夫妇成立合同诈骗罪。

该房屋在出售时并未办理不动产权登记，也就无法办理不动产过户登记，此时应当按照交易习惯，买方如约交付购房款，卖方交付房屋，双方交易已经完成，房屋所有权已经转移给黄某所有。

郑某隐瞒房屋已经出售的事实，以他人所有的房屋作为抵押，与陈某、李某夫妇签订抵押贷款合同，所得钱财用于挥霍，导致最终无力偿还，郑某以非法占有为目的，在签订、履行抵押贷款合同过程中骗取陈某、李某夫妇钱财，成立合同诈骗罪，受害人为陈某、李某夫妇。

案件评析

（一）当事人之间的民事法律关系

本案的涉案房屋较为特殊，系市邮电局建设的职工宿舍，由于各种原因房屋建成后不能即时办理不动产权登记，因而也无法办理过户登记，此类房屋在取得不动产权证书前无论进行过几次出售，首次办理产权登记时都必须登记在郑某名下，之后再办理二次过户手续。

本案中郑某和黄某于2003年12月签订了房屋买卖合同，黄某支付购房款并实际居住该房屋多年，双方房屋买卖合同有效。

根据我国《民法典》规定，房屋变更所有权必须办理过户登记，未经登记的，房屋所有权不发生转移，本案中房屋尚未取得产权证，无法过户登记，房屋所有权仍然归郑某所有，因此双方的民事法律关系属于合同之债。

郑某将房屋抵押给陈某、李某夫妇借款150万并办理了抵押登记，郑某对该房屋有权处分，陈某、李某夫妇对该房屋享有抵押权，抵押权属于物权，依法应当优先于债权，故最终陈某、李某夫妇可以通过拍卖抵押物来实现自己的债权。

（二）对郑某行为定性

郑某与黄某买卖房屋、郑某向陈某和李某夫妇抵押借款，两个事件前后相隔十年，并非事先谋划，也不存在互相串通的情形，不能将二者视为一个整体，应当分别予以评价。

郑某对于黄某的行为郑某在交付房屋并取得购房款后产生非法占有目的，虽然事实上非法占有了黄某9万元的购房款，但是郑某并未采用虚构事实、隐瞒真相的手段让黄某免除自己的合同之债，故不成立合同诈骗罪。

同时，郑某对黄某的9万元购房款并非代为保管，更不是拾得遗忘物或者发现埋藏物，因此也不成立侵占罪。

郑某对李某、陈某夫妇的行为郑某对于李某、陈某夫妇属于行为人签订合同前具有非法占有目的，在取得150万元借款后即将款项全部挥霍殆尽，属于行为人签订合同前具有非法占有目的。

由于郑某提供抵押物真实有效，陈某、李某夫妇之所以借钱给郑某并非被欺骗，而是基于李某、陈某夫妇认可该房屋的价值，在郑某未及时还款时李某、陈某夫妇可以通过拍卖房屋实现其债权，无论最终房屋拍卖的价款是否足以偿还全部钱款，郑某对陈某、李某夫妇都不构成合同诈骗罪。

此外，从郑某与黄某、陈某和李某夫妇签订的合同标的额可以发现，时隔10年涉案房屋已经大幅升值，郑某基于心中“贱卖”房屋的不平衡向黄某索取额外费用，符合社会人趋利的本性。

《刑法》作为我国法律的底线，应当始终保持谦抑性，尤其是在介入经济领域时，更要秉承审慎的态度，严格区分刑事犯罪和民事纠纷的界限，在处理民刑交叉案件时，既要考虑法律效果，同时也要兼顾社会效果，才能营造良好的市场经济秩序，促进经济和谐发展。