金辉淮安半岛及国际住宅区，位于仓山区最西侧，2013年开始开发，一个开发商把一座小岛打造成了一座城，特别是豪宅方面成为了福州的典范，能拥有一套半岛的别墅，就是身份的象征。而刚需楼盘则显得不乐观。

今天我们依然从板块的现状，板块的特性，在售的房价对比、未来的发展以及买房如何选择，来对板块做一个大体的解读。

金辉淮安的现状

一直不被看好的板块，从2013年一期开始，大众就觉得金辉淮安这个板块是比较难发展起来的，果然经历了9年的时间，吃瓜群众的话验证了板块的尴尬。特别是高层的业主，更是叫苦连天，现在在售的房源达到260套在售，客户看得头昏眼花，也就是哪套便宜买哪套了。

首先是生活不方便，金辉在泊宫和泊郡楼下安排的店面稀少，没有大型的生活超市，也没有吃饭休闲的场所，把人们第一需求抛之脑后了。

其次是交通不便，只有一条路进出，对于老年人和小孩的出行不方便，去哪里都要开车才行，而且去各大城市综合体都要较长的时间。

最后是医院没有，学校也是比较普通的学校，所以没有很强的吸引力，重视教育的家长基本不愿意在这里读书，上培训课需要到洪山桥这一带，确实不便。

总结：商业没有配套，学校没有配套，房价要再往上走的难度大

板块内各楼盘价格区间

板块内现有别墅盘3个，金辉淮安半岛（南北区）1000-8000万之间、金辉溪溪里400-600万之间、十六山房别墅300-450万之间。

平层商品房有：金辉淮安国际住宅区二泊宫:单价20000元/平米，五期泊郡20000元/平米，江山名著（复式楼）27000元/平米。

其他开发商品牌：保利西江林语平层20000元/平米，复式产品25000元/平米，建发榕墅湾复式楼26000-30000元/平米。

金辉淮安三期定制别墅：8000万算是最低起步，一般情况是几个亿一栋。

淮安半岛国际住宅区从13年开始陆陆续续的出售，原值有12000的也有16000的，现在普遍价格都在下跌，从大量的在售房源中看出，业主们也没有抱太大的信心。

板块特有的属性

金辉淮安半岛的属性在我看来是非常独特且显而易见的。远离了城市的喧嚣的一片净土，居家属性在这里显现得相当的强烈。

属性一、居家属性：毗邻鼓楼和金山繁华区域，这里的建筑密度，人口密度都相对较低，而且绿化好，空气好，部分房子还能看到江景，交通同比很多外围板块也较为方便。

属性二、江景属性：淮安半岛客对比福州的大盘有大儒世家，闽江世纪城，五四北，中天金海岸等区块，这里有两江交汇，在视野上更为突出，喜欢江景的人用最低的总价就能买到。

属性三、别墅属性：上面我们有提到很多个别墅楼盘，这里的别墅占据了更大的优势，比山脚下，比绿洲家园都更有优势，地理位置这么好的别墅盘在福州是少有的。

刚需与别墅产品解读

金辉淮安半岛不仅仅是刚需，又有点像品质，因为在这里找不到小户型，泊宫和泊郡的面积都是从100平米起，而且西江林语楼盘的面积也是复式楼居多，所以有点鸡肋的感觉，如果能像荆溪一样，打造一个纯刚需小户型，这里的人流量 一定会暴增吧。

其次金辉最新的一个高层江景楼盘，江山名著，144平米的江景复式楼，单价27000的高端盘，似乎买单的人很少，虽然江景的效果不错，但是沿着三环路，噪音都有点大，作为高端又称不上，所以产品也卖了2年还没售罄。

最后肯定是别墅盘，在2019年以前这里开盘的溪溪里等别墅盘卖得真的很不错，只用了1年多的时间，别墅产权全部售罄了，不懂买了别墅的人有没有感觉被坑，因为当时的价格还是比较高的，叠拼的产品也到了500多万，在今年的交易量也开始冻结的状态，几乎没人选择别墅，与市场的原因有关。

总体评价：高层如果性价比不够高，不建议购买，别墅可以参考购买！

买房如何选择别墅or平层

产品选择：

保利西江林语：在售房源80套，均价23000元/平米-30000元/平米，部分房源是复式楼，复式楼的单价会高很多，平层精装修的成交单价在22000元/平米上下，复式楼的均价29000元/平米。喜欢复式楼的可以去看江山名著，个人觉得保利西江林语的复式楼均价太高了。

泊宫，泊郡：这两个超级大盘的房源量真的多，两个社区总和有200套房源在售，建议选择高层，东头的位置，尽量不要买毛坯房，因为自己装修的价值换算进去，以后如果考虑卖，会觉得亏太多了，舍不得，结果房子又比较难变现。

别墅现在可选择得比较少，在售的套数并不多，如果总价在1000万左右的预算，可以考虑在一期和溪溪里，溪溪里作为后期开发的楼盘，户型和社区管理的品质相对较高。总价在2000万可以选择到双拼或者独栋，选择江景别墅，因为在福州的江景别墅不多，作为地段的优势，这里的别墅楼盘保值度很高。

总结：别墅可以买，高层购买需要多对比，选择性价比最高的。

板块未来发展趋势见解

一、商业配套跟不上，板块依然是纯住宅区域。最近的商业综合体是爱情海，在生活购物方面是最大的缺陷，在未来要建商业的可能性较低，依托农大的地铁口也没有优势。

二、交通闭环，出入有限，出入淮安半岛只有2个通道，一条是三环快速路，另一条就是农大门口的路。未来也不会有大的变化，出行不便利是最大的交通问题，会排斥很多客户。

三、新盘的概率不高，从目前开发的程度，想要在板块内再规划一块商品房用地的概率比较低，从近两年拍地块的情况看，福州发展的核心依然是三江口，东二环，高新区，所以目前在这里要再新建商品房的趋势几乎为零。

四、农大占地大，淮安半岛直接单独隔离，无法和滨江丽景形成一个商圈，且滨江丽景这几年的发展速度也很快，地铁口商业也会带动板块发展。

五、房价趋势判断，板块高层价格目前看来还是偏高，虽然是属于仓山区，但是和荆溪相比，荆溪的前景更大，因为荆溪属于刚需盘，万科城市花园单价才1.4万左右，所以感觉这里卖2万的价格没有太大的优势。

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