龙岗大运城邦（深圳楼市）
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问：老师你好，我深圳松岗宏发君域有套小两房，69平。地铁6号线马上要开通。感觉买的有点不对，想卖了重新买，但有又要首付五成。。。卖完估计只有180万。有点纠结卖了再买还是再等等
答：松岗工业厂房和农民房比较多，地理位置也比较偏，规划上一直没有大的项目和规划落地，短时间内不会有变化。 居住感受比较差，通勤也远 远郊小面积更不适合投资 全款抵押或者5改3的方法都可以操作成首付3成。
问：老师好，投资的话，龙岗中海康城和坪山中心高铁站附近的招商花园城、万科金域缇香和大东城相比那个更有潜力，目前中海康城价格还要便宜一些，个人感觉坪山中心要更有潜力，中海盘太大了，可售房源太多导致价格上不去，地铁、学位和配套也不是太好。坪山中心等地铁14和16号线开通后再加上高铁站，交通比中海还要方便。不知道我的判断对不对，请老师帮忙分析一下。另外，如果以后14\/16号线延长到惠州对坪山房价是不是一个大的利空，因为惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州买房。
答：坪山的定位和发展速度比不上大运，大运在通勤上更近。 虽然坪山中心区发展也不差，但是和大运比，不是一个级别的，康城的租金也会好些。 地铁14和16号线开通对临惠边缘板块影响比较大，坪山中心没有太大影响，毕竟一个姓深，一个姓惠 大运选筹建议控制在地铁1公里范围内。
问：我手上约有100万，可首付三成，本人暂时不居住在深圳，也不在深圳工作。人在海外。我是深户。 想投资一个小房子。希望在持有的三年内，升值空间尽可能大一些，三年后卖掉，再置换一个更大一些的房子。 看了很多资讯，不知道买在哪里。 我个人喜欢坂田华为附近的万科城，四五层楼高那种低密度房子。这个小区准备通地铁。 也有朋友推荐龙华的丰泽湖山庄。这里也准备通地铁。但是这里比万科城要贵很多。 我同学住在大芬地铁附近的桂芳园，那里的房子也是可负担范围内的。 我也可以买福田的一居室。。 反正都是投资房嘛。 我首付可多出一些，但因为我想留多一点钱做生意，故目前只是想拿一部分资金投入到楼市。
答：1.整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，加上利好规划落地很少，这也导致龙岗整体涨幅不如西部。 万科城是大型社区，在建10号地铁口，容积率1.3，绿化率高，小区户型涵盖公寓、洋房、高层和小高层，内有2所幼儿园，物业管理较好，未来10号线开通，区域会迎来新一轮涨幅。 但是从大方向来说，华为外迁导致购买力不足，坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。 2.民治的短板在片区环境。 上塘我觉得地铁口的几个小区非常宜居，不错的价格就能买到合适的3房2卫。 梅林片区太老了，自住体验一般。 3.布吉长期跑输大势，桂芳园不建议买。 首付100万，如果月供能力不错，建议适当增加首付和高评，入手总价500万左右的楼盘，新盘海岸城是个不错的选择。 二手房关注沙井 上塘 保税区
问：老师您好，我刚研究生毕业在南山工作。计划400万左右买入一居或两居。想问问，目前买一居室合适还是两居室好？如果买两居室，西乡，翻身周围零几年的房子比如富通蟠龙居，中航华府，泰华俊庭能不能买，后期好出手不。沙井的西荟城，华侨城四方云亭敢碰不，谢谢解惑！
答：你好，宝安首选碧海和西乡，沙井和翻身作为次选。 中信领航，玉湖湾，富通城几个盘的小户型可以关注下，2居更好。 四海云亭不行，主要看西荟城和万科星城周边，再加上华强城。
问：你好，总价350W左右的两房，自住+投资有合适的吗？布吉石芽岭那边环境看着不错，14号线开通后有升值可能吗？大师对这个价位有其他片区推荐吗？
答：百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都可以买。 地铁开通对房产增值是利好。
问：老师好！今年特区40周年大礼包，外界猜测凤岗可能并入深圳，四季花城，大运城邦，是否适合投资？
答：凤岗靠传闻卖房，一群底层中介的狂欢。 深圳还有很多潜力地段，东莞暂时不入眼。
问：请问十三先生，怎么看待深高北的金亨利二期？值得投资吗？
答：你好，金亨利二期值得买！ 学位、户型、地段都过得去，还是一手房。 增值潜力也不错！
问：十三大，你好。我们想在上梅林片区买个刚需三房，600万左右，现在看了几个小区，比较中意凯丰花园、花里林居、水木澜山居三个小区，凯丰相对总价低一点，离商圈也比较近，就是周围环境暂时不太好，花里林居很安静，但赠送少，感觉有点小，水木呢赠送很多，但是紧邻皇岗路，如果兼顾宜居和升值，您更建议选哪个呢？另外，如果买艺丰花园博拆迁合适吗？
答：你好，感谢赞赏！ 梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。 花里林居：06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送。 水木澜山居：08年建造 2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。 自住最好是花里林居，流动性最好是凯丰花园。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 有old money的单一中心的城市才适合博拆迁。
问：老师，我想请问一下，龙岸花园怎么样，能否分析一下这个盘，现在上车是否合适？
答：你好，龙岸花园是个别墅花园社区，环境是没得说的，不过总价有点高。 小区基本都是别墅和大户型的双拼，名额限制毕竟严重，加上周边缺乏商业，自住一般。 板块内有更适合投资的盘。
问：十三老师好！南山的雷圳和诺德，从投资角度和长期持有角度看（家里两个娃都要用学位，持有周期约十年左右比较久），您更推荐哪个？想请教您的看法和建议，感谢。
答：你好，雷圳、诺德贵，在于“双学位”。 诺德双学位、大社区、次新房。 雷圳的社区、户型一般。 如果单价相同，优先诺德
问：老师好。我有一套阳光天健城的大房、一套万科麓城一期小三房。麓城的房子这两年涨幅小，我在考虑卖掉置换投资价值更高的，或者干脆换成阳光天健带学位的小两房，老师有什么投资方向建议？谢谢！
答：阳光天健城没必要再加仓，鸡蛋别放在一个篮子里 更倾向置换南山 宝安的热门板块，短期内涨幅更乐观
问：十三老师好，目前持有佳兆业前海广场2.5房，正在考虑出售，出售后在手资金约650万，置换到宝能城89四房（1030左右），或者铭筑89四房（1250左右）。比较看好铭筑，户型格局都不错，但杠杆和压力有点大，在经济环境不好的背景下有些犹豫；宝能城都说区域一般未来发展有限但产品各方面都比较符合我的改善需求，预算也刚刚好；佳兆业我觉得未来升值空间还是满大的，但是面积有点小，怕以后需要置换的时候会付出更多，还想请教您觉得应该怎么选择？
答：你好，感谢大额赞赏！ 依托前海利好，未来升值空间还不错，卖掉真的可惜了，建议继续持有。 因此如果你们能接受“投住分离”，可以把这套房子截断抵押或者加按揭之后再投资一套，贷款没问题的，留足2-3年月供。 宝能城不建议买，只适合自住。 不能接受“投住分离”，追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，一直比较看好铭筑荔苑，可以入手。 当然，前海时代、诺德、阳光玫瑰园也不错的。
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