早在今年3月份的大会上，住建部就表示，对房地产企稳回升充满信心。到了6月份时，央媒经济日报刊文指出，对房地产市场企稳回升应有信心。而就在前几天，住建部再次表态，要继续巩固房地产企稳回升态势。这一切，让我们充分看到了国家管控楼市的态度和方向。

但从网友们的评论来看，大部分人对官方一以贯之的表态并没有看懂，甚至有人认为这不过是“老调重弹”，没有新意。何况房地产已今非昔比，历史现象不会再度重演。当然，也有人认为，我们还可能像过去一样，进入楼市进行一通“买买买”的模式，继续我们的“暴富”梦。如果你也抱着这种偏激看法来看待楼市的话，说明你对国家这步大棋根本没看懂。

为什么说国家在下一步大棋？先来看一组数据

目前，我国宏观杠杆率为281%（均取整数，下同），企业债务杠杆率为167%，居民杠杆率63%，居民收入占GDP的45%。

从这组数据中，我们基本可以看出国家近3年为什么要这样对待楼市。

首先，宏观杠杆率是很高的，如果算上各地城投债65万亿的话，总额差不多接近GDP的三倍，这是一个什么概念？国家犹如一个家庭，假如你家每月收入是1万元，但你每个月的家庭开销是3万元，你说家庭经济压力大不大？

与国际对比的话，我们的宏观杠杆率与发达经济体平均水平差不多了。但我们的收入仅占GDP的45%，却远低于发达经济体55%-60%的占比。所以，前一段时间国家智囊腾泰建议尽快提高国民收入。

其次，国家从2020年8月提出“3道红线”一直到现在都在执行，均源于房企债务杠杆率过高，若普遍80%-200%的杠杆率，让这个行业充满风险，所以，国家每次有关房地产的会议均提到一点：要化解房地产重大风险。不得不说，你可能关心每一次政策对房价的影响，其实，国家关注的重点是行业风险。

通过这两年去房企杠杆，我们很多房企的负债率有所下降，但整体行业的杠杆率仍然较高，这也是各种楼市政策都在优化，唯独“三道红线”的大原则没有动的根本原因所在。长期来看，普遍降到40%-60%的负债水平才能让整个行业保持健康发展态势，但短期显然达不到，整个后面会说到。

最后，居民杠杆还能加吗？我们63%的居民杠杆率是远高于新兴经济体50%的水平。与发达经济相比，虽然还有一定差距，但由于计算方式原因，像公积金贷款、互联网金融借贷、消费金融借贷、民间借贷等产品未纳入计算，如果都算上的话，这就难说了。老实说，居民加杠杆的空间非常有限了。

通过对以上数据的分析，问题就来了：经济发展，社会问题就少，反之，社会问题就多，这在任何国家都适用。所以，必须要明确一点，我们的经济一定要发展，每年制定的经济增长目标不是闹着玩的。但是，经济要发展，就必须要找到这些债务的接盘侠。一般而言，可通过以下路径来实现：

一是不断地降低利率，让大家把钱拿出来消费。从央行的操作看，这几年我们一直在降利率，实体企业贷款利率现在普遍都在3点几，房贷率利率也从高点的5-6%，降到现在首套房普遍3.9%左右。欧洲，包括日本等很多发达国家的存款利率已经是负值，欧元区为-0.4%，日本为-0.1%，也就说，你在银行存钱，你不仅没有利息，还要给银行管理费，目的很明显，就是不让你存钱，你要把钱花掉，从而促进国家经济发展。

从这个角度而言，我们现在1.75%-2.75%的中长期贷款利率还有较大下降空间，随着经济发展压力越来越大，利率走低是规律，不可逆。所以，从长期看，现在3%-4%的房贷率仍然较高，下调空间更大。

二是拉动房地产投资需求和大基建投入。我们一直尝试通过制造业转型升级，来弥补房地产降杠杆带来贡献缺失。不能说没有效果，但随着我们的人工成本提升，我们不仅要面临劳动密集型产业被转移到低成本国家的压力，而且，一些发达国家，比如老美还把一些关键行业又弄回去。就眼下来讲，房地产和大基建仍旧是稳经济的重要手段，住建部表态“房地产和建筑业是国民经济顶梁柱”和发改委表态“将加大对新型基础设施建设投入支持力度”就是明显的讯号。

但也需要注意的是，除了前面说的去杠杆原因，需求不足也是制约房地产的重要原因。虽然这两年我们的货币供应M2一直保持双位数增长，但钱流入不到大部分人手中，都没钱，如何购房？所以，从这个角度看，尽管我们在限购、限贷、发放购房补贴、提升公积金贷款额度等多方面做了优化，但楼市并没有回暖，一些地方反而更凉。说明一点，楼市刺激的边际效应在递减。

不难看出，楼市要有真正的起色，必须要用“绝招”

最近几天的信息相信大家都看到了，国家表态将优化房地产政策，促进房地产市场健康平稳发展以后，税务总局、住建部、发改委接连表态，降首付、降税费、放开购房资格和支持住房消费等方面，随后北、深、广一线城市也接连应声，表示将落地相关房地产优化政策。然而，什么才是“绝招”呢？

不可否认，任何一项优化措施，都会释放一部分需求出来，但我们仔细想想，难道2014年楼市低迷期上面提到的这些政策尺度难道不比现在大吗？结果大家也看到了，作用不大，反而库存越来越大，全国新房库存达到了创历史的7.2亿平米。

道理很简单，越跌越不买，需求始终上不去，也不知道哪位高人提出了“棚改货币化安置”政策，有了国家大力金融支持，各地很快行动，大量手持拆迁安置款的购房者杀入市场，楼市库存迅速下降。不到一年时间，很多地方的新房去化周期降到了12个月平衡线，房价快速上涨。

而现在呢，统计部门公布的数据显示，截至6月末，我们的新房库存为6.4亿平米，但考虑到这么多累积的存量房，楼市总体库存只高不低。这也是为什么国家说，房地产市场供求关系发生重大转变，需要优化房地产政策，促进房地产健康平稳发展。在所有的这些房地产优化政策中，若再提2015年棚改货币化安置，进行全国战略去库存已经不合适，因为我们现在叠加了一个“去房企杠杆”目标。但在一个月内，国家两次提到的“城中村改造”则是非常合适的，为什么这么说呢？来看看原因。

城中村改造，简单理解是，有拆有改，从最新的文件看，把拆掉重建放在表述的最前面，基本也读出相关信号，起码说明，即将要积极推进的“城中村改造”与棚改货币化安置有异曲同工之妙。不过，还需要注意的是：这项政策的前缀是在“超大特大城市”稳步推进，换言之，按照这个标准划分的话，就是网上列的21座城市，不能说实际实行过程中不会有微调扩展，但按照这个基调的话，不会超出一二线城市这个范畴，占有大部分的三四五线城市将无缘此项措施。

这里也随便提一嘴，国家为什么选超大、特大城市来重点推进城中村改造，主要还是基于这些城市人口、资金实力强、购买力强，在这些城市大力推进，并不会有什么前面提到的杠杆风险。反之，其他大多数三四五线城市不具备这个条件。

鉴于以上逻辑，明年起，楼市出现3大趋势或是大概率

第一，城市之间楼市分化是必然。这个好理解，前面说了，普通的小打小闹难言效果，市场也不可能有多少起色，只有拿着真金白银的购买力进入市场才会有反应，“城中村改造”叠加购房条件放宽，一二线城市大概率将迎来楼市库存的快速去化。

有人说，网上不是说有人分析城中村改造才1万亿规模吗？这个怎么说呢，那是理想算法，我们知道，2015年很多城市的棚改货币化安置比例已经达到80%，拆掉的房子真的都是棚户区？其实，只要政策放开，地方都是可操作的。有业内人士表示，这轮城中村改造持续推进以后，城市的格局将更加固化，强者恒强。

可以预见，其他非一二线城市的市场享受不到这波楼市红利后，与一二线城市的楼市差距越来越大。就买房而言，前者因为工作生活需要无可厚非的话，那么，其他投资性房产就不要弄了，而后者随着各项支持措施的落地，市场将呈现稳步回暖的态势，房产价值也将迎来回升。

第二，房子之间分化也不可避免。这是一个老生常谈的话题，笔者多次提到过，无论是在冷市还是热市，房子之间的差异都是存在的。由于房子个体差异很多，不好具体说，但有一个总体原则，包括两方面：

一是地段，同一座城市，不同地段的房子差异是很大的，核心地段即便房型很老、房子很旧，但它能租出去，能有流量，这就是它的价值所在。但那些远郊区、规划难以落地的新区，产业、人口都没有，不但找不到接盘者，连租都难，现在大家的意识也很明确，绝不会轻易到这里当接盘侠。

二是品质。同一段的房子，高品质房与非品质房，随着时间推移，差价往往能达到一倍。这里的品质主要包括小区品牌、户型、房龄、物业等。小区品牌很好理解，什么开发商基本决定了它的品质高度。户型呢，虽然一直在变化，但起码不能太落伍，要考虑到人们对品质生活的需求，就是目前国家支持的改善需求。至于物业，这是房子建成后，唯一能提升小区品质的因子，不要让差物业祸害小区品质时间太长，如果找不到好物业，即便自治也要比差物业强太多。

第三，有利于购房者的因素越来越多。国家提出促进房地产市场健康平稳发展，目前已具备推进环境和条件。住建部宣布试点现房销售以后，深圳就在土地出让中加入了这个条件，公摊面积计算容易藏污纳垢，合肥开始探索实施取消公摊面积，按照这个趋势的话，预计明年将有更多城市跟进。房地产积累多年的问题，为什么在这个时候都搬上台面来解决？一个重要的原因，主要就是房地产不能像过去的一些粗放发展模式，只有健康的房地产秩序，才能吸引到更多的购房者，有利于房地产市场健康平稳发展。不难想象，后面将有更多惠及购房者的东西出来。