我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，刚需首套，天河工作，目前在东荟城和时代春树里中间犹豫。东荟城350以内的小三房朝向楼层可能都不佳，350以内在春树里可以买到朝向楼层都不错的93平，您怎么看这两个楼盘？更建议入手哪个？东荟城的学位加成有这么大吗？多谢雕叔～

回答：你是刚需，那么对学位有无学位，如果对学位有需求的话，那么你的问题就不存在了，直接买东荟城好了你是刚需，即使对学位没有需求，那么你也应该买带学位的东荟城，像萝岗这样的区域，地铁、学位、好户型、好物业，这几个因素具备的越多越好

提问：雕叔，感觉穗花新村在这一轮当中没怎么涨，目前单价4—5w，你觉得穗花新村的小两房，在明年的下一轮涨幅中有没有市场，大概能有多少涨幅，能不能达到你说的30%左右。

回答：穗花新村最大的利好就是海珠区实验小学，买这里基本上为了这个小学，以及晓港公园，其实海珠西的升幅并没有那么大的，不要报太大期望

提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买

回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差；第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期；第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验；第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗?找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。

提问：您好，孩子五岁，工作在燕塘，出于学位和改善需求，现需三房，预算600，考虑小孩初中后可能会出转手此房(预计十年后)，即自住加投资，请问有什么合适楼盘推荐，现在关注了龙口西学位地段，看了穂园小区，东方之珠，金海花园等。购买时哪些注意事项。谢谢

回答：您关注的龙口西小学的这个片区，在大的区域板块上没问题的，包括穗园小区、金海花园这些楼盘也没问难购买时注意事项，这个话题太大了，不过我觉得有几个点药注意：1、多方打探消息，千万不要别中介吃差价，尤其是独家盘2、在交易时间上，尽量给自己预留出较宽裕的时间，免得给自己造成压力3、在合同上，注意违约责任的细则，多看几遍合同

提问：雕叔，我想请问一下你觉得盈彩美居菁品园的北向小三房大概多少钱入手会比较合适？还有刚需自住的话，你更推荐城市假日园、菁品园还有天朗明居这三个小区里的哪一个？工作地点在天河珠江新城这边，希望交通可以便利一些

回答：菁品园现在缺货，不建议往那里凑热闹了我觉得刚需自住，城市假日园不错，我们刚刚成家了几套，非常好的小区，学位、小区环境、居住舒适度啊，都不错

提问：考虑投资，400万现金，有两张房票，首付3层和7层，月供最多2万，怎么买合适一点？

回答：按照贷票的成数来看，其实两张都可以做到首付3成，或者把思路打开有几种选择：1、直接买一套首付三成，标的物总价1200万2、先用200万左右买一套，首付3成总价600万，另外200万走全款后抵押，总价550-600万3、先用250万左右买一套，首付3成总价750-800万，另外150万走全款后再抵押，总价400-450万雕叔的建议：优先方案3、次选方案1

提问：雕叔：您好！很喜欢看您的文章，简单明了，一针见血，给您100个赞！麻烦您抽空帮忙分析一下本人的问题，谢谢您！双方工作在客村，想给小孩考虑学位房，预算总价300左右，考虑小学和初中的学位和保值增值，最好兼顾居住，我应该怎么选择：1、越秀区小学第二梯队老破小，比如水荫路小学；2、海珠区小学第一梯队学位房老破小，比如穗花小学；3、离单位近点的，学位相对没那么好，房子相对好点，比如逸景翠园。其实我自己内心更偏向好学位，不知道选1还是2。

回答：如果您的小朋友还小，在4-6年以后才用的到学位，那么建议直接考虑方案3，如果对学位有执念，又过不了自己内心那一关，建议考虑学位，可以考虑选择1、2，1、2当中，1的学位房，优先考虑1。谢谢，记得找雕叔帮你去砍价去

提问：雕叔好，请问总预算1100万，主要关注5年内投资成长性，东逸花园锦逸3房，骏景花园东御苑4房，新城海滨花园小3房，能否从楼盘所在板块走势及三五年内各楼盘接盘侠群体分析分析，哪个值得入手？多谢(o^^o)

回答：首先，在3者之中，骏景花园肯定是排在最后了，因为超豪宅了，你知道东御苑的超豪宅茶品162-182平在正常市场下流动性如何嘛（2018-2019年，平均每年5-6套成交）在锦逸和新城海滨相比，其实锦逸的产品是占优势的，但海滨花园位置太好了，所以雕叔给出的答案是优选新城海滨

提问：向您请教，由于自身没有贷款名额了，想用亲戚的房票，如果把首付款转给亲戚，才不会被银行拒绝，亲戚征信流水都正常，转给他的钱也是正常的资金，谢谢！

回答：不要用你以为的“正常”，来揣度银行的批贷标准。如果你都认为自己各方面都很“正常”了，为什么还会没把握来问一下？征信流水首付不是用正常不正常来形容的。大部分号称自己资料“正常”的人，最后都有很或大或小的问题[微笑]。征信流水没看到就不说了，你这亲戚应该不是你的父母或者子女，你转给他的首付资金，那就不能被认定为他的有效首付。你这种代持的 ，除了首付流水能看出来，还有很多其他细节容易被银行看出来。如此轻敌，祝好。

提问：雕叔，2004年楼龄的天河北中怡城市花园高层南向大三房，总价近1200万（单价9万），不知是否值得入手？…学位较好（华阳小学华成校区+广州中学），地理位置也不错，但楼龄老些。…旁边的2015年峻林，北向低层5楼，1300万（均价10万左右），是否更值得？…中怡优势是高层视野好，南向舒适，峻林优势是楼龄新。

回答：相对而言我更倾向于峻林多一点，这个盘典型的CEO了，5楼其实也不算矮了，中怡的话的话还是有不少小户型学位壳，会拉低整体的档次，随着天河北的淡出会退化得更快，很多买家到了1000多万的预算考虑房子品质优先，业主的素质，圈层群上有几个在中怡跟峻林之间徘徊最后还是选了峻林行情到来时，峻林依旧是领涨的主

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