随着商品房交易量的不断上升，在房屋交易过程中新的法律问题不断出现，其中“凶宅”就是每个购房者都想规避掉的“忌讳”。在现实交易中原房主都想让自己的房子买个好价钱，一般都不会把“凶宅”的事实告知购房者，导致购房者在不能真实地表达其意思的情况下购买。在购房后得知此事往往会与原房主产生纠纷，但目前我国法律尚未对“凶宅”作出明确的法律规定，那么在遇到此类纠纷时又当如何处理呢？本文就此问题结合实务进行梳理和分析。

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一、什么是“凶宅”？

什么是凶宅？百度百科的解释包含了两层意思，一是迷信认为不吉利的或闹鬼的房舍；二是发生过凶杀，自杀，谋杀，跳楼，上吊等非正常死亡的房舍。

第一层意思“迷信”的说法当然不在我们社会主义价值观范围内，不做探讨；那我们来看第二层意思，发生过凶杀、自杀等非正常死亡的，客观的来讲不管是发生过自杀还是凶杀，其对房屋本身的功能效用并不发生改变，不应当纳入房屋的重要信息，出卖方无告知义务；但是，我们国人都或多或少地受到了传统思想影响，所以对“凶宅”都会产生心理不适、恐惧等感觉，绝大多数人对“凶宅”都很忌讳，因此也有很多人认为，这种对“凶宅”的忌讳是一种传统习俗，应当作为房屋应该披露的信息，出卖方有告知的义务。

随着司法实务对此类案件的审理总结，出现了较为统一的观点，即认同“凶宅”系房屋重要信息，房屋买卖时，出卖方有义务向购房者告知。但由于对“凶宅”没有明确的法律定义，对其的认定标准是有所差异。

总体可将“凶宅”认定标准归纳为以下几大基本要件：

1.“凶宅”中发生死亡的原因应是自杀或凶杀，而不应该是自然死亡，亦或是意外事件导致的死亡，如离世、病故、一氧化碳中毒、食物中毒、猝死等均不属于“凶宅”死亡原因范围；

2.自杀或凶杀是发生在房屋专属区域内的，而非公摊区域；

3.自杀或凶杀发生时间长短对“凶宅”的认定也有很大影响，没有明确标准；但可以以大众的共识来做认定，即大众共识认为其经过的时间并不能消除产生恐惧、害怕心理。（一定要注意，能否产生恐惧、害怕心理的判断是以大众的共识，而不是购房者自己的意识。）

4.自杀或凶杀的时间点不论是在出卖人持有产权证期间，还是在期之前，只要发生时间节点仍然会使人产生恐惧、害怕等心理。

二、“凶宅”所涉及的相关法律问题；

由于民众对“凶宅”的忌讳，其出卖是的价格往往会大打折扣，且不一定好卖，所以好多出卖方明知是凶宅，而不与告知购房者，所以后续会导致纠纷产生。大体可分为两类情况：

1. 双方房屋买卖合同中已明确约定“凶宅”相关事宜，在出卖人未告知的情况下，购房者可依约主张违约责任；
2. 出卖人明知所售卖房屋系“凶宅”（房屋重要披露信息），而未如实告知购房者的，可以其违反诚实信用原则，构成欺诈，要求撤销或解除合同，并赔偿损失；如果自杀或凶杀对房屋造成的负面影响较小，或经过时间较长时，也可要求出卖人减少房屋价款。

三、选购房屋时应如何避开“凶宅”？

一般来讲，“凶宅”问题大多出现在二手房买卖中，而且其具有一定特殊性，所以在购房时付出的注意义务要更多一些。

1. 不管能否查清所购房屋系“凶宅”，都要在合同中明确让购房者承诺对“凶宅”披露；
2. 不管能否查清所购房屋系“凶宅”，都要在合同中约定，在交易过程中或者过户后，其房系“凶宅”的，购房者可解除合同，并要求出卖人承担违约责任；
3. 除在合同中明确约定外，购房者也可自己通过合法的手段对房屋相关信息进行调查，包括对是否“凶宅”的调查。

购买房屋需要很大的开支，对于每个人来讲都是一件非常重要的事，除了满足居住使用的基本要求外，对其舒适性要求也越来越高，当然包括对精神提振的要求。如果不慎误购“凶宅”时，可通过法律途径依法维权。