麦玲玲2013年生肖运程（捂了两年）

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前言

3月19日深圳南山科技园“现楼公示第一盘”阳光粤海花园低调开盘，但仍引来各路吃瓜群众围观。

根据项目备案信息，此次备案房源含商务公寓258套，均价7.8万/㎡；住宅221套，均价8.9万/㎡。

3月19日销售现场图源：买房之前

根据目前网络上流传的消息，项目开盘当天有98折优惠，现场人数不多，现场有中介称房源不多且早已由开发商释放给中介，高楼层小户型需要缴纳70万“喝茶费”才能买到！

据网友提供的销控显示，刨除回迁房，包含样板间在内，项目ABCGH5栋可售套数共199套，截止至早上9：30，共售出94套。

开盘简报

备案均价：商务公寓均价约7.8万/㎡，单价区间在7.1-9.1万/㎡，总价区间在306-717万/套

住宅均价约8.9万/㎡，单价区间在7.8-10.1万/㎡，总价区间在1249-2447万/套（备案里有几套90多平户型总价842万，暂不知是否回迁，156㎡总价1249万起）

开盘折扣：开盘当天98折

房源总数：备案信息显示，共258套41-87㎡商务公寓，共221套156-243㎡住宅。

网友提供数据显示ABCGH5栋住宅刨除回迁房，包含样板间在内可售套数为199套163-243㎡的商品住宅

去化情况：截止至上午9:30，共售出94套

划重点

根据“家在”网友爆料及自媒体买房之前报道，整理出以下重点：

1.项目为深圳首个采取现楼公示的项目，据透露，购房后最快一个月内便可入伙。

2.项目含有不少回迁房，其中GH两栋大部分为回迁房

3.开盘采用“先到先得”的方式

4.开盘现场，有中介公然索要高价喝茶费

5.开发商对房源态度模棱两可，中介称开发商已提前将房源释放给中介

十年旧改，两年等待

此前，绿景红树湾壹号等项目曾现楼发售。不过，阳光粤海花园此次在深圳市市场监督管理局公布现售价格，可以说是真正意义上的“深圳现楼公示第一盘”。

阳光粤海花园前身粤海门村，属城中村拆迁改造项目，由深圳市阳光华艺房地产有限公司与深圳市南岗实业股份有限公司共同开发。

早在2007年，粤海门村便被列入《南山区2007年度旧改项目前期规划投资计划》。2010年，南山区旧城重建局公示旧改方案，并于次年获得深圳市规划和国土资源委员会批复。

截至2013年年底，粤海门村旧改项目签订房屋拆迁安置补偿协议的业主达98%，其余业主因赔偿标准未谈拢，谈判陷入僵局。

△粤海门村拆除现场（来源：晶报）

经过漫长的博弈，2014年12月15日，阳光粤海花园基坑支护、土石方及桩基础工程开工。在挖掘机的轰鸣声中，粤海门村旧宅倒下，阳光粤海新楼崛起。

而在2016年年底，阳光粤海花园就已开放展示中心与样板间，供回迁户参观，目前已基本建成。两年等待，终以现楼入市。

开盘情况

据“家在”网友爆料，项目销售于昨天通知客户，项目今日（3月19日）开卖，住宅需缴纳定金100万，公寓为30万；开盘当天有98折优惠。

价格表开盘现场（来源“家在”网友）

由于开盘采用“先到先得”的方式，今早8点多已经有购房者到开盘现场排队，网友目测现场约30-50人，但开盘大厅里面基本没人，每批只能进去2-3名购房者，剩下的在场外继续排队等待。

开盘现场（来源“家在”网友）

据自媒体“买房之前”报道，现场有中介称开发商已将部分房源给到中介，目前157的户型总都被内部关系订完了，另外该中介索要70万喝茶费并说能搞定房源，“高楼层小户型是一定需要喝茶费才能买得到的。”（中介口径，仅供参考）

随后，根据“家在”网友提供的现场销控，刨除回迁房，包含样板间在内，项目ABCGH5栋可售套数共199套，截止至早上9：30，共售出94套。

（来源：“家在”网友）

备案价格

以下内容均源于深圳市房地产信息网

根据市场监督管理局公示，阳光粤海获本次共备案527套房源，其中部分回迁，对外出售部分为商务公寓和住宅两种类型产品，共479套。

其中商务公寓，备案258套，户型建面约41-87㎡，均价约7.8万/㎡，单价区间在7.1-9.1万/㎡，总价区间在306-717万/套；

住宅部分，共221套，主推户型为156-243㎡（有几套稍小户型，暂不知是否回迁，156㎡总价1249万起），均价约8.9万/㎡，单价区间在7.8-10.1万/㎡，总价区间在842-2447万/套。

部分备案价格

周边二手房均价9.6万/平

科技园片区内的居住物业一直以来都是深圳房地产市场炙手可热的标的。但是，受限于居住类用地的低迷供给，园区内的新盘屈指可数。

近几年仅仅在科技园中区诞生了华润城等少数新盘。另外，科技园南区往后除了高新公寓棚改，没有住宅供应，阳光粤海可能是南区最后一个住宅了！

项目周边二手房数据来源：深圳中原

深圳中原数据显示，目前项目周边在售二手房量少价高。科技园南区不少在售二手楼盘均价已经去到10万+，如中信海阔天空（11.9万/平）、阳光带海滨城一期（11.0万/平方米）、海怡东方花园（12.4万/平）等。

阳光粤海花园现售许可证已在市监管网公示，住宅备案均价约8.9万/平，总价最低842万元，与片区二手房价格仍存在一定的倒挂空间。

综合点评

1、阳光粤海拥有优秀的地段优势，位居深圳核心产业区科技园片区内，又处于前海、后海、留仙洞、深圳湾等多个深圳重点打造的总部基地之间，与周边的联系互动紧密，区域土地价值具有长期升值潜力；

2、科技园片区，尤其是南区住宅社区比较缺乏，且后期几无增量空间，产品在片区中具有长期的升值预期。周边参考价格约10万/㎡，但阳光粤海现房优势不小；

3、项目拥有无可比拟的景观视野，处于深大校区的东侧，科技园片区的西廊道的中部，且周边建筑低矮，住宅半包围式，使得项目各单元都能保证极为开阔的视野景观；

4、住宅以大面积及200平以上的超大面积为主，户型方正，整体格局优秀。建面160平左右的改善需求大，建面200平以上的全套房设计。

5、社区整体的舒适度较佳，只是比较遗憾的是，部分户型的实用率偏弱，超大户型的厨房普遍有结构硬伤，社区的整体档次也有提升空间。

来源：深圳地产网、南方楼事、腾讯房产深圳站、家在、深圳市房地产信息网

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