中国皇家风水网（京房回忆84）
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。
楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一
弄个咨询就是好，总能遇到稀奇古怪的问题。这又遇到个问团结湖紫荆豪庭的，别的倒没问什么，非得纠结于闹鬼的传闻和团结湖的风水。
这谁说得清楚啊。这种事儿其实就是心理作用，觉得别扭不买不就完了。又想占便宜，可又担心将来这便宜变成麻烦，那这天底下是好事儿总不能都一个人占了吧？所以就是想挣租金就买，长期持有也无所谓。但非得注重什么升值就算了吧，占着团结湖这么好的地段儿，这么多年了也没升什么，都老小区还想走出独立行情，基本没什么可能了。
紫荆豪庭我也不熟，开始是个中港合资的项目，香港人出钱主导开发，所以就设计成了这个样子。塔楼本来无所谓，但非得模仿紫荆花的形状，这就属于光考虑面子不要里子了。弄得所有的朝向是斜角户型，窗户也不正，看自己是否能接受了。
所以这就属于好地段没设计好的，有点儿耽误了得天独厚的条件。我经常打比方，盖房子就相当于做衣服，便宜料子可以随心所欲地设计发挥，反正也不值钱，穿的就是个时尚。但是如果是贵重的羊绒料子，那最好就是做经典款，多少年都不过时的那种。虽然不时尚，但确保你能发挥出最稳定的效果。
其实所有的东西都是这样儿，越是材料珍贵越不适合创新，更不适合加上各种乱七八糟的修饰。比如翡翠，最好的料子就是做手镯，甚至干脆就是原石放着都行。只有那些有瑕疵的搞设计做摆件呢，用工艺来弥补先天不足。
盖房子其实也一样，市区好地段最好就是盖经典户型，什么花里胡哨的都甭弄，这才最保值。未必能有什么热度，但肯定不会落伍。可开发商不这么想，都想的是用繁复的东西来忽悠买房人，从而创造更大的价值。可结果呢，大多数都是糟践了地段，也耽误了业主们的升值。
紫荆豪庭就是这样，没事儿非弄什么花瓣，结果是外表很时尚，用起来却别扭。最终这好地段都成了办公的了，实在不适合居家过日子，只能眼看着价格走低。
至于闹鬼这事儿纯属以讹传讹，也不是网上说的什么因为捂盘造成的。开发商只有捂地，极少有捂盘的，谁都知道菜炒出来了就得赶紧卖，只有原材料才能在冰箱里冻着等吃主呢。开始这就是不好卖，没什么好捂的，后来中海接手也就是正常销售，反正都不便宜，万把块钱。
闹鬼的传闻是2007年前后传出来的，主要就是那会儿闹退房，也不知怎么的就有了传说了，然后就越来越邪乎。其实都是子虚乌有，故意造的谣而已。
最早的时候紫荆豪庭还住了不少名人呢，宋丹丹再次结婚的婚房就在这里，图的就是团结湖的景色。后来傅盛的猎豹网也是在这儿创业的，干得风生水起，没什么风水不好，只看自己的心理感受了。
二
团结湖这地方从来就没有什么风水一说。这和老北京的市区不一样，还得讲究个皇家规矩什么的。当年这里是城外郊区，野蛮生长的地方，无所谓风水。
最早这里根本不是什么湖，就是个窑坑儿，也就是为了建设北京城而挖土烧砖的窑址。北京郊区其实有的是这种窑厂，比如潘家园就是，潘家窑。还有黑窑厂、刘家窑什么的，只要是带窑字的全是。但大北窑不算，那是日伪时期的窑厂，资历浅。
团结湖，听这名字就没有太古老的历史，在古代没有团结这词，顶多是患难与共、风雨同舟。但当时有水碓子这地名了，一看就是跟水有关的。碓子就是舂米的东西，砸年糕那种用具，相当于蒜臼子。水碓子就是用水力来驱动的，在古代未必算高科技，但也属于人工智能了吧。这就说明当地水多，所以才有这种机械设备。
新中国成立之后，北京先改造的是龙须沟这种地方，也就是在市区的环境。后来是抗美援朝期间，美国李奇微投掷了细菌弹，造成了东北地区瘟疫，因此全国被迫展开了爱国卫生运动。于是北京开始大规模地整治这些水沟水洼子一类容易被污染的地区，之后就重点改造出了“四大湖”，团结湖、青年湖、人定湖、太平湖。
看这名字，除了太平湖是因为靠近北太平庄，其他用的都是当时的新词汇，都是1958年前后完工的。其中太平湖在1971年被填了，直到2006年才再度恢复，另外三个湖则一直作为公园存在。我印象中团结湖在之前是收费的，好像一两块钱，后来就都免费了。
我小时候都没怎么来过团结湖，感觉太远太远了。那会儿二环内的北京人管去南城叫城外，出二环一律叫去郊区，连日坛使馆区什么的都算东郊，西外动物园算西郊，何况三环的团结湖呢。
当然，那会儿也没三环，那就更显得远了。当时是我家一个长辈亲戚住在团结湖，好像是轻工业部的吧，反正是最早在团结湖一带盖宿舍区的。在80年代之前，也就去过这长辈家两三次，连我爸都找不清楚路，每次都得现打听：到底是走建国门还是朝阳门？
三
团结湖的大规模建设是从70年代末开始的，也就是在前三门大板楼开发之后，城开公司先后又建设了劲松和团结湖，然后是左家庄、香河园等等。之后才是现代化的方庄，再之后是望京。
团结湖和劲松几乎不分先后，差不多同时。只不过劲松更多是为了通惠河以南的各个厂子建宿舍，而团结湖一带则还为各部委机关盖房子，所以行政级别相对高一些，也就是大面积的户型稍微多点儿。
有人总说方庄有多少个第一，确实没有错。但团结湖也有N多个第一，只不过经常和劲松并列罢了。比如都是最早使用邮政信报箱的，这在当时就了不得了。最早在郊区使用管线市政系统的，投入了巨大的人力物力，最早建立行政街道的，也就是不再用“乡”的称呼，总之很多的第一。后来两个社区又是最早进入老龄化的，都是第一个建立了老年服务设施。
但团结湖在北京房地产历史上还有一个第一，无人能超越，那就是，这里是北京第一个公开发售商品房的社区。
1980年11月，北京开始了商品房试点，拿出团结湖南一条的两栋小楼公开发售，不管是谁，只要有钱就能买。这两栋小楼就是一号楼和二号楼，当时不分楼层和户型，一律400块钱一平米。
两栋楼一共161套房，1.2万平米，也就是平均每套房74平米，3万块钱整一套。你别嫌贵，还不打折，童叟无欺，言无二价。要知道那是1980年，普通家庭一年能攒100块钱就算很牛的了。万元户在当年都是得戴大红花的，3万块，是普通家庭想都不敢想的数字。
当时北京的平均工资应该是70块钱左右，也就是一年800。那3万块，约等于不吃不喝40年吧。
所以说，北京的房价在什么时候都没便宜过。之所以现在觉得当年便宜，那是因为那会儿没几个买得起。马未都说过一句话，是针对古董的，大意是：如果你现在觉得当年的什么东西便宜，那这件东西在当年一定很贵，贵到没人买得起，或者是买了没有用，也用不起。
北京第二批大规模公开发售的房子就是在十字坡了，1900块，1989年2月。不到十年时间，房价涨到了接近5倍。这速度，比今天还惊人吧？当然中间还有方庄的商品房，但那不轻易卖，一般人不好买到。也不便宜，甲级的1800，乙级的1500，丙级的最便宜7/800，但几乎没有，买不到。
可以问问家里老人，在80年代买得起房吗？
四
团结湖在房地产历史上还有个牛叉的地方，但这是我总结的，未必得到公认。也就是，这里是北京公房上市后最活跃的板块，也是北京很多大中介公司的发家之地，更是房价最稳定板块的代表。
现在北京的两个大中介是链家和我爱我家，他们当年最早的店都叫“甜水园”。但其实他们的主要业务在团结湖，叫甜水园是为了更好听。最典型的是链家，其实办公室在东直门那头儿呢，但也要起个甜水园的名字，就因为这边的交易旺盛，为了借势。
1999年北京公房解禁，2000年之后销量增加，所以被称为二手房元年。之后2003年再度解禁，央产房也可以上市了，二手房中介于是迎来了大发展时期。而当时所有的中介，除了现在还存在的，当时的精品家园、置业家园、信一天、鑫尊什么的，全部都在团结湖有店，而且是写字楼形式。因为当时的门店只负责租赁，写字楼才负责买卖。
我开始并没太注意团结湖，因为几乎都是二手房，而我是给开发商打工的，跟二手房没什么关系。那会儿就算是合作，也只是借用二手中介的渠道而已，具体业务没有交集。
当然，也有开发商投资中介业务的，比如潘石屹就开办了坚石，只是一直赔钱而已，后来还惹出了大麻烦。我爱我家的投资人里有太合地产，就是开发凯旋城和东山墅的，现在是太合娱乐。
后来和中介接触多了，发现他们经常引用团结湖的房价来当做北京行情的证据，这我才开始注意这里。那会儿也没什么信息网络，基本都是等官方数据或自己搜集。于是我就找了团结湖、甜水园、呼家楼、红庙这一带的中介，隔些日子就问问价格。后来发现，团结湖的价格是最稳定的，而且也相对最真实，没什么水分。
再后来我就总结出经验了，要想知道北京的真实房价，那就用团结湖的均价除以1.1，基本差不多。这就是我的小聪明，一靠搜集二靠瞎编，写出的报告总比别人的显得真实，也似乎更有数据支撑。
知道现在团结湖的房价也是这样，比如刚才看了一眼大概7.4万吧，那就除以1.1，6.7万，这就是北京的平均价，上下肯定差不多。
这我也说不清为什么，反正就是这么个现状，20多年了一直如此。大盘涨了这里就涨，有可能落后俩月，但最终涨幅肯定一致。大盘要下跌的话这里也会跌，这倒肯定会错后些，因为更稳定，没什么炒房客。
五
去年是有人问我说团结湖的房子为什么炒得这么高？哇塞，这地方谁炒啊！都是老公房，不好卖的。炒房客一定要炒作房龄新好贷款流动性强的。团结湖的房子绝大多数都老了，保值很好，但想快速出手不容易。所以没人炒这里，也炒不动，这就是真实的价格，稳定的行情。
也没什么可解释的，房产价值是由地段决定的，然后是产品性质、形式和主流居住人群什么的。团结湖的地段算不上最好，但肯定永远都算不上差。虽然老了，但离周边的时尚板块很近啊，溜达着就去了。学区算不上多好，但也肯定不弱，各项都中等以上，也没什么可探讨的。
我上次特意去团结湖还得说是好几年之前了，天宇关门，赶过去想淘几本书，但没买到什么，当年的盛况一去不复返了。最后也就是买了几条小鱼又弄了个小鱼缸，也没养活几天。我们家每次养鱼都这样，活的最长时间没超过俩月的。
天宇是哪年开的我是不记得了，反正后来是只要到团结湖就必须去逛逛。虽然也有不少假冒伪劣，但既然是来逛小商品市场，本来就没抱着买奢侈品的期望，差不多就得了。这一闭市，相当于带走了附近百姓一代人甚至两代人的念想儿，以后再也不会有了。
六
网上有个很有权威的媒体号是“团结湖参考”，开始我还以为是哪个住在附近的人发布的，后来才知道，竟然是中国青年报的官方公众号。
我在青年报有个老大哥，张左，搞摄影的，江湖人称“左爷”，大师级别，前几年入选了“大国工匠”，也不是还给什么品牌代言了。
其实左爷年轻时就长得非常帅，90年代北京四大帅哥之一，另外三个是梁天、葛优、陈佩斯。这是玩笑，但左爷年轻时长得真挺有特点，瘦到不能再瘦了，再加上小眼睛，走马路上有人找他要签名，说是真给认成梁天了，长的像极了。
左爷是插队知青，回城之后就修理地球，崇文的房管所，那会儿的知青基本都是去这种地方，有苦又累。后来就迷上了摄影，挺早就加入了“广角”，当时算顶级的摄影组织。再后来被谢海龙借调到白楼儿，也就是磁器口崇文文化馆。在那里，谢海龙拍出了影响力最大的作品“大眼睛”，就是希望工程的那幅宣传照。
照片是谢大师拍的，但后期是左爷给修的，暗房手艺达到了中国最高水平。好多年没见左爷了，估计他已经退休了。有一次在朋友家看到大师的摄影集，其中有不少作品估计都是在团结湖拍的，留下了北京人的美好瞬间。
提到磁器口白楼儿，当时有个“镚儿厅”，也就是游戏厅，众多不爱上学的孩子天天聚在这里。那会儿有个同事孩子就天天去，气得他买通白楼儿看机器的，只要不让他儿子玩，每天奖励看机器的十块钱。
结果过几天说了，这儿子太牛了，竟然从花市骑车到团结湖的快乐岛去玩儿，还是镚儿厅，玩儿得更带劲。快乐岛，估计团结湖长大的孩子都没少往里面扔钱，也不知这地方现在还有没有，前几年是还在呢，估计改项目了，与时俱进，继续赚玩家的钱。
七
对了，想起来了，团结湖最早归八里庄大队，后来还叫过星火公社。这是在大董吃饭的时候听说的，因为之所以当年的北京烤鸭店开在这里，就是因为有个星火养鸭场，原材料供应方便还便宜，双方得利。
好多年没去过大董了，开始觉得很好，2005年之后涨价了，越来越贵。菜品倒是越来越漂亮，但除非是公司花钱，否则犯不上讲究排场了。最早十几张桌子的时候我倒觉得挺有意思，那会儿大董还经常亲自下厨呢。现在也就是吃个名气吧，其他的也就无所谓了。
之所以在这里养鸭子也说明水质好，好像还养过鹅，那对水质的要求就更高了。对了，估计没多少人知道，团结湖的水是从哪儿来的？
估计很多当地人会脱口而出，二道沟。但二道沟的水呢，高碑店水库呗。那高碑店儿的呢？说不清了吧。其实也是走的通惠河，只不过是支流。但这水的源头一般人想不到，在湖北丹江口，这就是南水北调工程的成果。不光是团结湖，连海淀的颐和园都是这条线上来的，花费巨大。
而且还有个说法，丹江口虽然在湖北，但大坝却是在河南，那地方的名字我忘了，反正是新野一带，三国刘备的根据地。在河南修大坝增水压，这才把千里之外的江水运到了团结湖，南水北调，居功至伟。
八
不写了，团结湖能回忆的东西太多，写起来没完。比如3501的热点迪厅，比工体的资格都老，和JJ、滚石一个年代的，骨灰级迪哥迪姐的天堂。不少在这儿玩过的人还真的成骨灰了，60岁往上的都不新鲜。
吃饭在团结湖那就更方便了，除了大董，当年还有金鼎轩常去，起着哄吃个排场。然后要自己的话就去“地沟油”一条街了，到今天虽然光鲜亮丽，但没了当年的烟火感觉……
仅供参考。
微信扫一扫