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【导语】

征收人在征收决定作出后，无正当理由不及时与被征收人签订安置补偿协议，又不及时作出补偿决定，且作出征收补偿决定明显滞后，而且周边被征收房屋价格明显上涨，严重偏离市场价值的。且实践中，很多时候评估报告的作出和送达要明显晚于征收决定公告日，征收补偿决定书的作出要更晚。那么，仍以征收决定公告时点作为评估时点是否合理？

【案例】

某区政府于2013年7月19日作出了《征收决定书》，居某的房屋被纳入征收范围内，签约期限为2013年7月30日至2013年9月7日。而当地房管局于2015年4月才开始约谈居某，协商征收补偿事宜。经过三次协商双方仍未达成一致。2016年3月15日，房屋征收处的工作人员在社区工作人员的见证下，向居某送达了《房地产估价报告》，该估价报告的评估时点是2013年7月19日。（该评估报告曾被当地的评估委员会出具的《鉴定意见》认定为存在部分技术问题，请评估机构修正错误，重新出具评估报告。而评估公司只将评估报告有效期为一年的表述进行删除，未对评估报告的实际内容进行修改。）

2016年5月23日，区政府作出《征收补偿决定书》，内容大概为：“一、区房屋征收部门应当对某区北营70号1座502单元房屋征收以产权调换方式安置现房。某区某花园××＃楼××单元，建筑面积110.59㎡的住宅，产权调换差价款为136909元，安置房仍由你使用。同时，支付你搬迁补助费1489.6元，另给予增发3个月过渡费2741.2元。二、你应当在接到本征收补偿决定书之日起十五日内将位于某区北营70号1座502单元房屋腾空并交付区房屋征收部门。居某对《补偿决定书》不服，遂提起诉讼。

一审法院认为区政府具有作出征收决定及补偿决定的法定职责，而且估价时点符合法律规定，评估程序无明显不当，而且整个送达程序合法。区政府作出的《补偿决定书》，确定了房屋产权调换差价、产权调换安置地点、搬迁费、过渡费用等相关内容，认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，故而驳回了居某的诉讼请求。

二审法院维持了一审判决。再审法院经过审理，最终判决撤销一、二审的判决，撤销《征收决定书》中关于产权调换差价，责令区政府以征收补偿决定作出的2016年5月23日作为评估时点，依法确定被征收房屋与产权调换房屋之间的差价。

【法律分析】

本案是典型的征收补偿案件，实践中再审维持一、二审判决的情形很多，那么此案最后为何一、二审能被撤销呢？

关键就在于在再审时，居某提出评估报告的有效期是一年，而区政府未在一年内及时与被征收人签订《补偿安置协议》，也未及时作出《征收补偿决定》，并且评估时点与《征收补偿决定》作出之日相差甚远，周边的房屋价值明显上涨，以征收决定时点作为评估时点有损居某的合法权益。

涉及相关的法律法规有《征补条例》第二条、第十三条、第十九条、第二十六条，《评估办法》第八条、第十条、第十一条、第三十条。《房地产估价规范》5.7.3，《房地产抵押估价指导意见》第二十六条。同时根据依据已经废止的《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

基于上述行政法规规章，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上房屋时，应给与被征收公平补偿，而最直接体现公平的方式就是给与被征收人的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但是由于房屋价值波动幅度很大，征收决定公告日、签订补偿协议日、作出补偿决定日、强拆搬迁日、实际支付货币补偿金日的差距比较大，尤其是征收补偿决定迟延作出的情况。中心城区房屋价格上涨幅度一般是高于次中心房屋价格上涨幅度。

所以，市县政府应该在作出征收决定之后，应及时与被征收人签订安置补偿协议，不能签订协议的需要及时作出征收补偿决定，以确定双方的权利义务，保障对被征收人予以公平补偿。关于估价时点以房屋征收决定公告为基点的规定，应该综合公平补偿的条款作体系解释，而不能静止、孤立、机械的适用。

对本案而言，某区政府于2013年7月19日作出《征收决定书》同时载明“签约期限为2013年7月30日至2013年9月7日”，并于同日公告。根据《征补条例》第二十六条的规定，某区政府在2013年9月7日签约期限届满后，未与被征收人签订补偿协议的，即应立即启动作出补偿决定程序，并在合理的期限内作出补偿决定。

然而，由于相关评估报告迟至2015年4月15日才向被征收人送达，从而导致区政府于2016年5月23日才作出补偿决定。而此时，被征收房屋与产权调换房屋的价格已经发生较大变化，如再坚持以2013年7月19日《征收决定书》公告之日作为评估时点，将不利于实现公平补偿。房屋征收中的产权调换实质是以房换房，以双方同时交付房屋的时点比较适宜，而补偿决定属由政府单方作出的决定，相比补偿协议而言，被征收人的权利相对被动，只能通过诉讼或者复议的渠道解决。

综合考虑，应当以补偿决定作出的时点2016年5月23日为评估时点。

鉴于实践中存在上述现实尴尬，建议被征收人遇到上述情况时要及时咨询律师，寻求专业人士的帮助与分析，以维护自身合法权益。

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