正月15是几号（商品房消费者权利优先的司法认定）

基本案情

原告郭某某诉称：2014年3月7日，郭某某与淄博某置业有限公司签订商品房认购协议，约定郭某某购买淄博某置业有限公司开发的位于淄博市张店区世纪路以西的某小区6号楼西单元302室商品房（以下简称涉案房屋），购房款合计693 796元，首付房款350 000元，车位价格每个90 000元，储藏室40 000元，合同签订当日交付480 000元作为购房定金，剩余房款在淄博某置业有限公司达到预售条件后由其书面通知郭某某签订正式的商品房买卖合同并办理按揭贷款手续或一次性付清剩余房款，淄博某置业有限公司承诺确保于2014年7月30日以前交房。协议签订前后，郭某某按照约定支付被告房款350 000元和与该房屋配套的车位、储藏室款130 000元。2014年3月7日，淄博某置业有限公司向郭某某出具收据，确认收到上述款项。交房日期到期后，被告一直未按约交付房屋。2018年12月21日，山东省淄博市中级人民法院裁定受理被告的破产重整申请。2019年12月6日，山东省淄博市中级人民法院裁定终止被告的破产重整程序并宣告被告破产。之后郭某某按照淄博某置业有限公司管理人的要求及通知申报了对涉案房屋的优先债权，但管理人审查后未予确认。郭某某认为，其购买涉案房屋用于居住，属于消费者购房人，且已经支付大部分购房款，依照法律规定，应当认定其对涉案房屋（含车位、储藏室）享有消费者优先权，优先权的金额为购房款本金480 000元及逾期交房造成的经济损失529 340元合计1 009 340元为此起诉请求确认其对淄博某置业有限公司开发的某小区6号楼西单元302室住宅房屋享有消费者购房优先权。

被告淄博某置业有限公司辩称：2019年1月15日，郭某某向淄博某置业有限公司管理人申报债权，金额为529 340元，债权内容为购房款本金480 000元及利息。经管理人审查认定，郭某某提交的购房合同签订时间为2013年3月7日，银行转账付款313 438元时间为2014年3月7日，同时亦无现金166 562元的支付证据，收据无收款人姓名，被告管理人无法确认郭某某购房债权的真实性。另经淄博某置业有限公司实际控制人张某某陈述，不认可收到郭某某现金，银行转账的款项系借款。故，请求驳回郭某某的诉讼请求。

法院经审理查明：2014年3月7日，郭某某与淄博某置业有限公司签订商品房认购协议，约定：郭某某购买淄博某置业有限公司开发的涉案房屋，房屋单价每平方米5 800元，总房款693 796元，首付房款350 000元，车位每个90 000元，储藏室计款40 000元；合同签订当日交付480 000元作为购房定金，剩余房款在被告项目达到预售条件后由淄博某置业有限公司书面通知郭某某签订正式的商品房买卖合同并办理按揭贷款手续或一次性付清；淄博某置业有限公司确保于2014年7月30日前交房。同日，胡某某分两次给张某某银行转款共计313 438元，给廉某某银行转款86 562元，另有80 000元原告述称系现金支付张某某。同日，淄博某置业有限公司给郭某某出具收据两份，一份写明涉案房屋款350 000元，一份写明车位和储藏室款130 000元。此后，淄博某置业有限公司一直未交房。2018年12月21日，山东省淄博市中级人民法院裁定受理对被告的破产重整申请。2019年12月6日，山东省淄博市中级人民法院裁定终止被告的破产重整程序并宣告被告破产。郭某某向淄博某置业有限公司管理人申报债权，管理人不予确认。2021年5月27日，淄博市住房和城乡建设局出具情况说明，写明涉案房屋预售许可证核准时间为2014年1月30日。本案开庭时，淄博市住房和城乡建设局官网商品房预售楼盘查询显示有涉案房屋所在楼盘。另查明，胡某某系原告郭某某之母，郭某某名下无不动产。张某某认可廉某某系代理被告销售房屋。

裁判结果

山东省淄博高新技术产业开发区人民法院于2021年12月2日作出（2021）鲁0391民初1617号判决：一、确认郭某某对淄博某置业有限公司享有消费者优先权，优先权的金额为480 000元；二、确认郭某某对淄博某置业有限公司的逾期交房经济损失享有普通破产债权，具体为以480 000元为基数自2014年7月31日至2018年12月21日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算；三、驳回郭某某的其他诉讼请求。案件受理费6 942元，由淄博某置业有限公司负担。淄博某置业有限公司不服一审判决，向山东省淄博市中级人民法院提起上诉。山东省淄博市中级人民法院于2022年4月2日作出判决，以在案涉房地产项目中，郭某某不具备商品房消费者身份为由，判决：一、撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院一审民事判决；二、驳回郭某某的诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案争议焦点为：在案涉房地产项目中，郭某某应否赋予商品房消费者身份而优先保护。

关于商品房消费者身份认定的法律依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（以下简称《批复》）第二条对商品房消费者的权利保护顺位作出了明确规定，即，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。” 参照最高人民法院上述批复精神，与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务，在破产程序中，上述《批复》中关于保护商品房消费者权利的规定亦应予以适用。为进一步明确商品房消费者身份的认定标准，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条作出了明确规定，即，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

本案系与破产有关的纠纷，应依照上述三项标准对郭某某是否具备商品房消费者身份进行审查。经依法审查，认定郭某某在本案中不具备商品房消费者身份。具体认定理由如下：

一、郭某某的购房意思表示存疑，不符合上述第一项认定标准。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定、第一百四十三条规定、第一百四十六条规定，意思表示系认定民事法律行为性质的核心要件。意思表示应结合当事人的主张及客观行为综合认定。本案中，郭某某虽主张其为商品房消费者，但其客观行为有较多不合理之处。首先，支付大额现金购房款的真实性存疑。关于购房款中大额现金的支付数额及收取对象，郭某某在债权申报和管理人调查阶段的陈述与本案审理阶段中的举证、陈述有较大冲突，同时，郭某某亦未提交其在当时时间段有大额现金提取、支付的相关证据。其次，郭某某的购房行为与案涉中介销售房屋模式不符。本案中，郭某某之母胡某某、案外人张津绮等人均系通过中介廉丛娥购买房屋，此类人员的购房行为在付款方式、收款对象、收据种类、银行转账金额与收据金额的对应性等方面均高度一致。郭某某主张其亦通过中介廉丛娥购买房屋，但其购房行为在上述特征方面与胡某某、张津绮相比均有较大差异，结合胡某某与郭某某之间系母子关系、胡某某本人的购房行为发生在前以及购房对于一般家庭而言属于重大开支理应高度注意行为规范的事实，郭某某现未能举证作出合理解释。在淄博某置业有限公司破产清算一案存在大量以购房协议担保借款现象的大背景下，郭某某未能举证证实其已依约支付足额购房款，无法排除郭某某存在名为购房、实为借款的合理怀疑，故，本院无法高度确信郭某某具备真实购房意思表示的事实。

二、郭某某的家庭成员已被赋予商品房消费者身份予以保护，不宜予以重复保护，故郭某某不符合上述第二项认定标准。房地产企业破产程序中，赋予商品房消费者期待权系基于生存权至上而作出的特别立法规定，应结合案件的实际情况，衡量利益后综合作出认定。本案中，郭某某及其母胡某某在本市内有登记住址，该住址再无其他户口人员，且胡某某本人在案涉房地产项目已被认定为商品房消费者身份，已获得优先保护。故，该家庭成员的基本居住权、生存权已得到基本满足，在此情形下，郭某某已不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”认定标准，不宜再认定为商品房消费者。

综上所述，在案涉房地产项目中，郭某某不具备商品房消费者身份，其一审诉讼请求，不应予以支持。淄博某置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。

案例注解

本案中，焦点问题是当事人商品房消费者的认定问题，虽然目前商品房消费者权利人的优先性判断有较为详细的法律规定，但实践中存在复杂情形，仍需要结合立法目的和法条内涵进行妥当解释。

一、商品房消费者权利优先性产生的基础

（一）现实基础

在传统的民法体系中，权利间的对抗一般遵循“物权优先于债权，债权之间平等”的基本原则。2002年出台的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）中则规定了如下内容：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定内容实际是商品房消费者权利的优先性的首次出现。依据上述规定，建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，而商品房消费者权利却又优先于承包人的优先受偿权。虽然。该批复确定了商品房消费者权利大于建设工程承包人优先受偿权大于抵押权大于其他债权的保护顺序，但内容过于原则，缺少实务操作规范。

2015年5月，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定的出台，主要是为了解决执行中涉及的商品房消费者权利问题，虽然具有一定的操作性，在诉讼程序中解决权利的对抗问题仍然具有一定困难。

2019年11月8日，最高人民法院印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《民商事审判纪要》），其中第125条明确了人民法院在审理执行异议之诉案件时候可以参照适用《执行异议和复议规定》第29条，并进一步细化了商品房消费者权利判断的相关条件，即“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋商品房消费者名下虽然已有 1 套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”；“对于其中‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”至此，消费者购房人的权利有了比较完整的法律规定体系。

（二）法理基础

《优先受偿权批复》出台之时，其相关条文的制定理由为：消费者购买房屋的目的是用于自身居住，特别是目前房价居高不下的情况下，许多消费者穷其一生的收入和积蓄购买居住之所，其购房的利益属于生存利益，是最基本的人权，而承包人的利益属于经营利益，两相比较，消费者的生存利益、基本人权应当优先，承包人的经营利益应退居其次；更何况如果允许承包人行使优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策。[1]

现实中，房屋预售阶段，商品房买受人在与开发商签订房屋买卖合同后未办理过户登记之前，买受人享有的是债权。此种债权对买受人的生存权、居住权有较大的影响，且买受人已经履行了部分义务，买受人因此享有了物权期待权。“期待权是对未来完整权利的一种期望，因取得权利之部分要件而受到法律保护。”[2]因此，以物权期待权为基础，以保护商品房买受人生存权为目的，法律赋予了商品房消费者优先权的法律地位。

二、商品房消费者权利认定之意思表示要件

商品房买受人在购买房屋时，需存在真实的购房意思表示，排除以房抵债、让与担保、虚假贷款等名为卖房实为其他目的的行为。

（一）不存在真实购房意思表示之一——以房抵债

即使基础债权债务关系真实合法，且以房抵债协议被认定为有效，如不属于为生活消费需要的购房人，则不予确认破产优先债权，如基础债权债务关系存在其他法定优先权的，应予确认，但劣后于购房人优先债权。

1.在最高法院（2021）最高法民申969号案件中，最高法院认为，张某与地产公司存在借贷关系。地产公司因无力偿还，遂同意以5套房屋出售给张某、朱某抵债，并分别与二人签订书面协议。朱某未按约定向地产公司支付全部款房，而是以地产公司欠张某的款项充抵。因此，地产公司与张某的借款行为，与朱某以房抵债，房屋买卖行为，密不可分，其目的是抵债而非居住，不属于以生活居住为目的的购房人，故属于购房人优先债权。类似案件还有最高法院（2021）最高法民申948号，张宝峰与廊坊市祥泰房地产开发有限公司一案。

2. 重庆高院（2019）渝民申2966号民事裁定书认为，“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案所涉的房屋买卖合同系以房抵债形成，张福田并非是购房消费者，该条规定不适用于本案情形。”

3.在山东淄博中院（2019）鲁03民终2626号案件中，咨询公司为百盛公司提供监理服务，双方约定以百盛公司之商品房充抵，后百盛公司破产，咨询公司申报优先债权未果而诉至法院。法院认为，咨询公司的购房款系从监理费转化而来，在百盛公司的房产未交付且无法交付的情况下，以物抵债所产生的受让房屋债权为普通债权，不属于购房人优先债权。

（二）不存在真实购房意思表示之二——让与担保

即使让与担保所对于的债权债务关系真实有效，让与担保合同被认定为有效，但此类非典型担保不存在基于消费者的生存需求，故一般不予确认购房人优先债权；如基础债权债务关系存在其他法定优先权的，应予确认，但劣后于购房人优先债权。类似的案例还有，最高法院（2017）最高法民终940号案、无锡中院（2019）苏02民终2766号案件。

（三）不存在真实购房意思表示之三——虚假贷款

在江苏高院（2020）苏民终964号案件中，虚假商品房买卖合同项下，购房人支付的首付款以及偿还贷款利息的资金均来源于地产公司，故认定商品房买卖合同因虚伪表示而无效，而购房人帮助地产公司向银行借贷所形成的债权（即因地产公司无法向银行还月供，购房人被迫代偿的部分）只能申报债权，不属于购房人优先债权。

结合本案，淄博某置业有限公司所开发的房地产项目，在破产程序中，存在因一房多卖，导致多人向同一套房屋申报购房户债权的情形，亦存在一人向多套房屋申报购房户债权的情形。同时，部分债权人以借条、借据等证据作为房款支付凭证，主张其为购房户债权。经管理人、公安机关调查，淄博某置业有限公司在经营期间为向他人借款，曾将房地产项目的大量加盖公章的购房协议及收款收据作为担保交予出借人。其中，淄博某置业有限公司原法定代表人张某某曾向案外人李金光借款1000多万元，为担保还款，张某某将房地产项目4号楼的所有36套房屋的购房协议及收款收据交予李金光，价值1560万元。购房协议载有房号、房屋面积，但无购房人信息。收款收据载有收款数额，但无付款人姓名。购房协议及收款收据均盖有淄博某置业有限公司公章。而案涉某小区6号楼西单元302号室，共有郭某某、张津绮、常晓雪、宋翠、李会、张兵等人申报购房户债权。经破产程序审核确认，张津绮被认定为购房户债权人，其余人未获确认。在这种背景下，即使认定以房抵债协议有效，但购房人不具备真实的购房意思表示，不应当认定为商品房消费者。

二、商品房消费者权利认定之目的要件

（一）非为自身基本消费需求

1.虽然形式上是自然人购房，但从付款资金流向等相关证据能表明购房人非为自身消费需求购房的，不予确认破产优先债权。常州中院（2017）苏04民终931号案件中，韩某向龙德公司购买了3套房屋，并将全部购房款汇入龙德公司账户（非购房款指定监管账户），龙德公司也已开具发票。法院认为：韩某用于支付购房款的资金来源系从龙德公司关联账户转汇，未将购房款汇入监管账户系为规避监管、便于转支，故韩某非为自身消费需求而购房，不属于购房人优先债权。

2.购买多套房屋债权优先权的认定。广西壮族自治区苍梧县人民法院（2020）桂0421民初786号民事判决书认为，“参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，重点在于“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”。本案中，原告徐志坤分别以40万元一次性购买了苍梧建筑装饰材料批发市场B04、B32号两套房屋，明显与上述规定不符。但是，为了更好地维护债权人的合法利益，因双方未约定80万元是哪一套房的购房款，故平均分配每套为40万元，管理人认定原告对其所购房屋中的一套享有消费者购房优先权，优先权的债权范围以对应房屋所支付的购房款40万元为限，没有违反法律强制性规定，予以支持。原告主张对H幢11#、12#、6#商铺享有消费者购房优先权，于法无据，不予支持。”

3.所购房产为商铺等。公司法人购买住宅用商品房，或者自然人购买商铺、车位等商业房产，一般不予确认优先债权，但对于后者，存在个案判断的特殊性。换言之，房产的性质不是判断的唯一标准，还应当结合其是否有居住功能综合评价。

最高法院（2017）最高法民申3088号案件中，川惠公司购买鼎城的商业房产，后鼎城公司破产清算，法院认为：《批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。川惠公司购买的案涉房产性质为商铺，并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，不属于购房人优先债权。

同样购买标的为商铺，在安徽高院（2016）皖民终689号民事判决书认为，虽然侯某购买的是瀛东公司的商铺，具有一定经营属性，但案涉房屋是集侯某全部积蓄购买，该房屋价值及预期的经营收益承载了侯某及家人的生存保障功能，故确认侯某对瀛东公司购房债权为优先债权。另可参考最高法院（2019）最高法民再49号案。

两案差异有二：一是购房人主体不同，前案为公司法人，后案为自然人；二是购房目的不同，前案系为公司经营，后案系个人经营保障家庭生存（且仅购买了一套面积约13平米的商铺）。两案虽然判决不同，但都遵循了生存利益大于经营利益的基本原则。

三、商品房消费者权利认定之客观要件

（一）买受人名下房屋情况

1.买受人名下的理解

对于买受人只考察买受人本身，是否还是需同时考察买受人家庭。从家庭的社会功能角度考虑，应当认为如果买受人的配偶或者未成年子女名下存在房屋，买受人的生存权的保障不依赖于商品房消费者优先权实现。故，对“买受人”应广义理解，包括买受人本人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女，以上三者任一名下有住房，即可视为已有居住的房屋。

结合本案，郭某某及其母胡某某在本市内有登记住址，该住址再无其他户口人员。且胡某某本人在案涉房地产项目亦申报购房户债权，申报房屋为某小区3号楼东单元601室，胡某某提交了购房协议、收据及银行转账凭证等证据。购房协议显示的需付款金额、收据合计金额、银行转账凭证金额，三者对应一致，胡某某经审核确认为购房户债权人之一。胡某某本人在案涉房地产项目已被认定为商品房消费者身份，已获得优先保护，应当认为郭某某的家庭成员已被赋予商品房消费者身份予以保护，不宜予以重复保护。

2、房屋的地域范围及数量的界定

关于地域范围。应当界定为案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。对此，最高人民法院举例“随着人们生活水平的提高以及人员的流动，异地购房的现象比较普遍，比如在出生地有一套住房，在工作地又购置一套住房，均为用于居住，应认定买受人为消费者购房人”。关于数量界定。对于“无”的数量界定，不能作过于机械的理解。即不能简单地将“无”理解为0。对此，最高人民法院举例“购房人囿于经济原因，开始仅购买了30平方米的开间，后由于添丁进口，又购买了一处30平方米的开间，此时，不宜认定第二套房不符合用于居住的目的。”

（二）房屋价款的支付效果

鉴于商品房消费者“超级优先权”的“超级”对抗性，在认定房屋价款支付情况时，不能简单的按照50%的比例判断，且购房人支付房屋价款的方式多样，也不乏时间久远者，因此对商品房消费者支付价款的情况坚持从严审查的原则。如果商品房消费者仅能提供发票、收据，或者房地产企业对收款表示认可，尚不足以认定满足证明标准，人民法院还应当对购房款转账凭证、支付时间和过程进行严格审查，比如商品房消费者应当提供银行转账形成的付款凭证；如果商品房消费者主张现金交付，即便房地产企业认可但无其他证据佐证的，对该事实也一般不予认定。当然，除却上述因素之外，尚可结合案件具体情况，综合考察金额大小、当事人的职业特点、经济能力以及交易习惯等因素进行性判断。[3]

购房对于一般家庭而言属于重大开支理应高度注意行为规范的事实，而本案中，无论是购房协议的签订、购房款的支付都与一般的交易习惯有差别。关于购房人郭某某购房款中大额现金的支付数额及收取对象，其本人在债权申报和管理人调查阶段的陈述与本案审理阶段中的举证、陈述有较大冲突，郭某某亦未提交其在当时时间段有大额现金提取、支付的相关证据。郭某某的购房行为在付款方式、收款对象、收据种类、银行转账金额与收据金额的对应性等方面无法达到高度一致，结合在淄博某置业有限公司破产清算一案存在大量以购房协议担保借款现象的大背景下，无法排除郭某某存在名为购房、实为借款的合理怀疑。

与一般民事权利相比，商品房消费者权利呈现出了特别的优先性。因此，在对消费者的生存权和居住权进行保护的同时，还需时刻关注传统民法中物、债权利体系的完整性，避免商品房消费者权利的滥用。在对商品房消费者身份认定上，要结合主观要件和客观要件进行严格的实质性审查，进而再判断商品房消费者权利能否具有排除担保物权、债权等权利的优先性。

[1]杨永清：《建设工程价款优先受偿权司法解释的理解与适用——兼谈与该权利相关的几个重要问题》，载《民事审判指导与参考》2002 年第 3 辑。

[2]申卫星：《期待权研究导论》，载《清华法学》2002 年第 1 卷。

[3]王毓莹、史智军：《涉商品房消费者之执行异议之诉的若干要件分析》，载《法治研究》2021年第3期。

注：本案例获全国法院系统2022年度优秀案例分析评选三等奖

李兴明

淄博市中级人民法院民二庭副庭长，二级法官

赵杨

淄博市中级人民法院民二庭五级法官助理

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来源：山东审判

约定违约金过高，但在当事人未到庭等缺席判决的情况下，法院应否主动调整？

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