近日，我感受到秋日里的一丝暖意，竟然来自长租公寓。要知道，随着长租公寓头部企业蛋壳公寓流血上市并爆雷后，长租公寓行业基本已被外界冷视。而近期，第一批入局的长租公寓运营商“魔方生活”却向港交所递交了上市申请。

魔方生活是我们熟知的白领公寓平台“魔方公寓”的母公司。2009年从南京起步，这家公司经过13年长跑，终于传来了好消息：盈利赚钱，并要上市了。

此次魔方生活上市，有两个特别的地方。其一，它不像其他上市企业般，由创始人亲手养大推上市，而是中途易主，由其投资方，华平投资接手。其二，包括蛋壳、青客等长租公寓品牌上市基本选择美股，而此次魔方生活是行业首家赴港上市的企业。

毋庸置疑的是，魔方公寓IPO应该给整个行业带来了非常大的利好消息，如能顺利上市，相信国内规模排在前几的自如公寓、万科泊寓、龙湖冠寓等都会松一口气。

赚到钱了

先来看一下魔方生活的成绩单。

截至2022年6月30日，魔方生活拥有约7.62万套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点。其现有产品包括面向白领的魔方公寓和面向蓝领的9号楼公寓。

据招股书所述，在所有集中式长租公寓运营商中，魔方生活规模排名第三。在独立集中式长租公寓运营商中，魔方生活排名第一，市占率约3.0%。

招股书显示，2019年-2021年，魔方生活服务实现的年度收入为9.47亿元、9.49亿元、14.72亿元，年复合增长率为24.7%。其年度净利润分别为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元，年复合增长率为115.6%，净利润率也从2019年的6.7%上升至2021的20.1%。2022年上半年则仅仅是小幅盈利，归属股东的净利润是924万元。

长租公寓一直被外界称为“二房东”，指低价收房，高价租房，中间承担服务、中介的角色。SOHO董事长潘石屹曾表达过对这种模式的不看好，因为其回报率只有1%。一套长租公寓，叠加租金、装修、管理、运营成本后，基本和往外租的价格打平，甚至还略有亏损。

景晖智库首席经济学家胡景晖也曾表示，长租公寓本身是一个低风险、稳健的行业，收益率不会很高，能达到4%-5%也不错了。

如今，魔方公寓将净利润率从2019年的6.7%上升至2021的20.1%，实在是扬眉吐气了一把。

目前，魔方生活的经营模式有两种，分别为直营模式、加盟管理和第三方托管模式。其中，直营公寓占据其主要份额。

2019-2022年上半年，其直营公寓总计分别为2.77万间、3.19万间、5.01万间和5.01万间。2019年-2021年，公司通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%。

加盟管理和第三方托管模式收入上，公司在2019年-2021年分别产生收入9.2百万元、18.7百万元及37.8百万元，占同期总收入的1.0%、2.0%及2.6%，远低于直营业务。

在出租率上，魔方公寓的白领公寓2019年到2022年上半年为81.2%—88.7%，蓝领公寓在72.1%—85.6%。

翻看招股书，除了主营业务收入，魔方生活还有一些其他利息收入，2019年-2021年该收入分别为2215.2万元、1899.8万元、2405.5万元。这里的其他利息收入，指其授出贷款赚取的利息等。

创始团队出走，华平投资入主

魔方生活拿出了不错的成绩单，背后功臣并非公司创始团队，而是其早期投资人，华平投资。

华平投资是最早进入中国的私募股权投资巨头，管理资产超过850亿美元，曾成功投资过58同城、神州租车、红星美凯龙等各个领域的知名国内品牌。

早在2013年，华平投资就和德同资本共同出资6000万美元投资魔方公寓。华平资本在十年间，分七次买进魔方生活。尤其在2021年9月9日，通过E+轮增持魔方3.84%股权，将整体估值推向76亿港元。2012年6月28日，魔方A轮融资投后估值为2.94亿港元，不到十年间，估值增长了25倍。

对于力挺魔方生活的理由，华平投资中国区联席总裁程章伦曾表示，“我们认为这个行业没有天花板。”

2016年，魔方生活一跃成为长租公寓行业的“独角兽”企业。到了2018年，魔方公寓股东出现大变动。创始人和原董事长葛岚悄然离职，离职后，创始团队相继抛售了自己的股权。

招股书显示，如今，葛岚仅保留2.86%的股份，陆欣只剩下0.61%股权，张红漫剩下0.05%股权。在经过多次投资和股权转让后，华平投资最终持有魔方公寓51.62%股权，成为其第一大股东。

华平投资入主魔方公寓后，给魔方公寓指定了两个业内“大拿”，一位是来自七天酒店的创始人郑南雁，另一个是来自华住酒店的柳佳，他有着十四年酒店从业经历，2014年转型进入长租公寓行业，二人分别担任其主席和CEO。

除了指派新的领导团队外，拥有金融背景的华平投资，也从财务运营上影响着魔方生活。一方面是拓展项目。自2020年以来，魔方生活完成了总价值超过13亿元的十项收购，其自称是“业内最活跃的收购者之一”。

招股书表示，2021年1月，魔方公寓先是出售微领地创客空间运营的全部股权，然后又收购了微领地的21家项目公司，其中包括位于上海陆家嘴黄金地段的一个项目。我们可以看到，2021年，魔方公寓的净利润增长超5亿元，业内人认为该利润皆来自项目的收购出售，这让财务报表一下子漂亮了起来。

另一方面就是对外的战略投资。如2017年，魔方生活投资V客青年公寓，2019年领投窝趣公寓等。

创始团队出走，投资人接手，这一现象在创投圈并不多见。如今，华平投资已经陪伴魔方生活走了10年，也亲自带着魔方生活跑了5年。

激烈竞争中的幸存者

作为最早一批入局者，魔方公寓经历了长租公寓行业从风口到跌落神坛。

随着2015年“租购并举”政策风起，无论是房企、中介机构、酒店集团还是创业公司均进军长租公寓市场，试图在长租公寓这片蓝海中分食一杯羹。四年过去，长租公寓行业却从峰顶陡然跌落。2018年，盈利难、监管施压，以及不断曝出的租赁乱象让这个曾经的“风口”热度逐渐消退，此后两年，蛋壳、鼎家等多家长租公寓连续“爆雷”。

青客、蛋壳分别于2019年末、2020年初在美国挂牌上市，彼时公布的招股书显示，青客、蛋壳在上市时均处于连年亏损的状态。

2019年、2018年和2019年上半年，青客分别净亏损2.45亿元、4.99亿元和3.73亿元，截至2019年中，青客一共运营9.76套房。2017年、2018年和2019年前三季度，蛋壳分别净亏损2.72亿元、13.7亿元和25.16亿元，而截至2019年第三季度末，蛋壳一共运营40.67万套房。

它们亏损的原因都在于难以平衡快速扩张带来的规模与效益。去年8月，柳佳在接受媒体采访时解释为什么近一年来扩展速度放慢，她说：“一旦亏损是永远翻不了身的。”她表示为魔方公寓及时遏制扩张冲动，在这场堪称惨烈的竞争中活了下来而感到幸运。

长租公寓作为一个有规模陷阱的行业，要跑通这个模式，必须在达到规模效应后，使得边际成本降低，再加上管理得当，才能开始赚钱。如今，魔方生活能够盈利并申请上市，实属不易。作为首家赴港上市的长租公寓企业，在经历一轮行业洗牌之后，国内资本市场能否重估行业价值也将拭目以待。